建设工程未经验收擅自使用后如何维权

建设工程未经验收擅自使用后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新疆第三建筑工程公司（以下简称三建公司）承建了新疆宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）开发的某住宅小区项目。工程完工后，宏大公司在未组织竣工验收的情况下，直接将房屋交付给购房户使用。后双方因工程结算价款产生争议，宏大公司以工程质量存在问题为由拒绝支付部分工程款。三建公司遂向法院起诉，要求宏大公司支付剩余工程款及利息。

宏大公司则辩称，工程存在多处质量问题，包括屋面渗漏、墙面开裂等，要求三建公司承担修复责任并赔偿损失。双方对工程是否合格、结算价款如何确定等问题争执不下。

争议焦点

三建公司认为，工程已经交付使用，宏大公司未提出书面异议，应视为工程合格，应按合同约定全额支付工程款。宏大公司认为，工程未经竣工验收，存在明显质量问题，三建公司无权要求全额付款，且应承担修复费用。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。宏大公司在未验收的情况下将房屋交付使用，应视为对工程质量的认可，不能再以工程质量不合格为由拒绝支付工程款。但三建公司仍需对地基基础和主体结构质量在合理使用寿命内承担保修责任。最终判决宏大公司支付剩余工程款及利息。

律师分析

第一，建设工程未经竣工验收擅自使用，在法律上会产生特殊后果。根据相关司法解释，发包人擅自使用未经验收的工程，视为其对工程质量已经认可，不能再以一般质量问题为由拒付工程款。这是对发包人违规行为的法律制约。

第二，但承包人的质量责任并未完全免除。对于地基基础和主体结构这类涉及建筑安全的根本性问题，承包人仍需在合理使用寿命内承担保修责任。其他如防水、装修等一般质量问题，则因发包人擅自使用而丧失追责权利。

第三，建议发包人严格遵守验收程序，在工程完工后先组织竣工验收，确认合格后再投入使用。如果发现质量问题，应在验收阶段书面提出，避免因擅自使用而丧失维权机会。承包人也要注意保留工程验收的相关证据，防范发包人违规使用后的结算风险。

王德林律师提示：

建设工程验收是保障质量的关键环节，发包人切不可为赶工期而省略这一程序。如果确实需要提前使用，建议与承包人就质量责任、结算方式等签订补充协议。在文山地区，我们曾代理过多起类似案件，最终都因发包人擅自使用而承担了不利后果，值得引以为戒。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市