未取得土地使用证的转让合同是否有效

未取得土地使用证的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的一块土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司也交付了土地界限图。

后来，湛江土地总将这块土地连同另一块委托转售的土地一并转让给了第三方公司。但第三方公司起诉要求确认合同无效，广西高院终审判决认定转让合同无效，湛江土地总需要返还已收取的款项及利息。湛江土地总随后向中银公司主张权利，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行辩称：双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，湛江土地总主张权利的期间并未超过法定诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据我国法律规定，转让土地使用权必须持有土地使用权证，并办理相应的出让审批手续。没有取得合法权属证明的土地，不能随意转让，否则转让合同会被认定为无效。

第二，合同无效后的法律后果。合同无效并不意味着双方可以各自离开，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担相应责任。

第三，关于诉讼时效问题。本案涉及的关键时间点是湛江土地总出具收据的日期与其向法院主张权利的日期，法院认定该期间未超过法律规定的两年诉讼时效，因此支持了湛江土地总的诉讼请求。

王德林律师提示：

在文山地区进行土地使用权转让时，务必核实对方是否持有合法的土地使用权证，并确认土地性质是否允许转让。建议在签订合同前委托专业律师进行尽职调查，避免因合同无效导致经济损失。同时，一旦发现权利受到侵害，要及时主张权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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