房屋建设工程承包合同与商品房预售合同的区别

房屋建设工程承包合同与商品房预售合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业（集团）公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人之间发生了一起涉及商品房预售和拆迁安置的纠纷。案件的核心在于当事人之间签订的合同性质存在争议，一方认为是房屋建设工程承包合同，另一方则主张是商品房预售合同。

由于合同性质的认定直接关系到各方的权利义务、合同效力以及法律责任，双方在诉讼中各执一词，导致案件从一审打到最高人民法院二审。

争议焦点

原告（贵州省新新建筑工程公司等）主张：双方签订的是商品房预售合同，房地产开发公司应当按约交付房屋并办理产权手续，否则构成违约，应承担相应的违约责任。

被告（贵阳市城乡房地产开发公司等）主张：双方签订的实际上是房屋建设工程承包合同，自己只是委托施工方建房，并不负有直接向施工方交付商品房的义务，因此不构成违约。

法院判决

最高人民法院经审理后认定，本案合同的性质属于房屋建设工程承包合同，而非商品房预售合同。法院核心理由是：合同内容主要约定了施工建设、工程款支付等建设工程承包事项，并未体现商品房预售的典型特征，即开发商向购房者出售尚未建成的商品房。因此，房地产开发公司的主张得到支持，建筑工程公司的诉求被驳回。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。实践中，很多当事人签订的合同名称与实际内容不符，法院在认定合同性质时，会重点审查合同约定的权利义务内容，而不是只看标题。本案中，即便合同写的是“预售”，但核心内容是施工建设，法院就会按建设工程承包合同来处理。

第二，两种合同的法律后果差异巨大。如果是商品房预售合同，开发商须承担按时交房、办理产权证等义务，违约后果严重；如果是建设工程承包合同，施工单位主要按图纸施工、按时完工，开发商则按工程进度付款。一旦定性错误，可能导致一方承担本不该承担的责任。

第三，当事人在签订合同时应明确合同类型。如果真实意图是买卖房屋，就应当签订规范的《商品房买卖合同》；如果是委托建房或施工，则应当签订《建设工程承包合同》。文山地区的企业和个人在签订此类合同时，建议先咨询专业律师，避免因合同定性错误引发纠纷。

王德林律师提示：

在签订涉及房屋建设的合同时，务必先搞清楚自己到底是“买房人”还是“施工方”，并在合同中明确约定双方的权利义务。如果您在文山地区遇到类似问题，建议尽早咨询律师，对合同进行审查，避免事后维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市