开发商未按期付款能否解除土地使用权转让合同

开发商未按期付款能否解除土地使用权转让合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

成都君诚实业公司与成都远东房地产公司签订了一份土地使用权转让合同，约定君诚公司将一块土地转让给远东公司用于开发，远东公司需分期支付转让款。合同签订后，君诚公司交付了土地，但远东公司未按约定时间支付部分款项。

君诚公司多次催讨无果后，向法院起诉要求解除合同、收回土地。远东公司则辩称，自己已经支付了大部分款项，剩余款项因资金周转问题暂时无法支付，愿意继续履行合同并承担违约责任，不同意解除合同。

争议焦点

君诚公司主张：远东公司逾期付款构成根本违约，导致合同目的无法实现，应当解除合同。远东公司认为：自己已支付大部分款项，逾期付款未达到根本违约程度，合同应当继续履行，君诚公司只能主张违约金。

法院判决

最高人民法院二审认为，远东公司逾期支付部分款项虽构成违约，但并未导致合同目的无法实现，不符合法定解除条件。同时合同未约定逾期付款即可解除的条款，君诚公司不能单方解除合同。最终判决驳回君诚公司解除合同的诉讼请求，远东公司需按约定支付剩余款项及违约金。

律师分析

第一，土地使用权转让合同签订后，双方均应诚信履约。一方逾期付款并不必然导致合同被解除，法院会审查违约是否达到"根本违约"的程度，即是否使对方合同目的落空。

第二，想要在对方违约时获得解除权，最好在合同中明确约定"一方逾期付款超过XX天，另一方有权解除合同"。否则即使对方违约，也可能无法解除合同，只能主张违约金。

第三，已部分履行的合同，法院倾向于维持交易稳定。如果违约方愿意继续履行并承担违约责任，守约方要求解除合同往往难以获得支持。

王德林律师提示：

在文山地区处理土地使用权转让纠纷时，建议在合同中明确约定付款期限和违约责任，特别是要写清楚什么情况下可以解除合同。如果对方已经逾期付款，建议先发函催告并保留证据，不要直接起诉解除合同，否则可能面临诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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