买商铺被查封，能对抗施工方的优先权吗

买商铺被查封，能对抗施工方的优先权吗

本文为法律科普，案例来源于人民法院案例库案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

叶某和朱某在2018年花了一百多万，从某置业公司买了两套商铺，用于经营。他们付清了全款，也拿到了房子，还装修好开起了店。但后来，给这个楼盘盖房子的某集团公司，因为开发商欠工程款，就把开发商告了，法院判施工方对这两套商铺享有建设工程价款优先受偿权。施工方申请法院查封了这批商铺，包括叶某和朱某买的这两套。

叶某和朱某不服，认为自己已经付了全款、实际占有了房子，法院不该查封。施工方则说，商铺是投资用房，不是住宅，不享受消费者生存权的特殊保护，法院查封没问题。双方争执不下，案子到了法院。

法院判决

法院最终驳回了叶某和朱某的请求，认为施工方的建设工程价款优先受偿权高于他们的权利。法院解释，法律对购房人的特殊保护，主要是为了保护消费者的基本居住权，也就是买来自住的房子。而叶某和朱某买的是商铺，属于投资经营用房，不适用这个特殊保护。所以，法院支持施工方继续查封和拍卖这些商铺来还工程款。

律师分析

第一，法律对购房人的保护有严格条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，只有买的是用于居住的住宅，且名下没有其他住房，才能对抗施工方的优先权。商铺、写字楼这类投资用房，不在此列。在文山地区，很多朋友买商铺做生意，如果开发商出了问题，商铺可能被施工方查封，这点要格外注意。

第二，付款和实际占有不等于权利优先。虽然叶某和朱某付了全款、实际用了房子，但法律上，房屋所有权还是登记在开发商名下。施工方的优先权是法律明确赋予的，用来保障农民工工资和材料款，所以法院会优先保护施工方的利益。

王德林律师提示：

买商铺或写字楼时，建议先查一下开发商是否欠施工方工程款，避免买到有法律风险的房子。如果已经买了，发现开发商有债务问题，要尽快咨询律师，了解自己的权利和风险。

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来源：本文案例来源于人民法院案例库案例，入库编号2024-17-5-201-021。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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