买了房却被查封，我该如何维权

买了房却被查封，我该如何维权

本文为法律科普，案例来源于最高人民法院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2013年，王四光从和丰公司买了春江花园的一套商铺，签了合同、付了部分房款，还办了银行贷款，之后一直正常使用。可没想到，2017年法院突然查封了这套商铺，原因是和丰公司欠了施工方中天公司的工程款，法院判决中天公司有权对和丰公司的房产折价或拍卖后优先受偿。中天公司申请强制执行，法院就把王四光买的商铺也列入了查封范围。

王四光觉得冤：自己早就买了房，还住进去了，凭什么要被查封？他向法院提了执行异议，但被驳回了。随后，他提起案外人执行异议之诉，要求法院解除查封、停止执行。但二审法院认为，王四光的请求实际上是在否定中天公司的优先受偿权，应该走审判监督程序，于是驳回了他的起诉。王四光不服，向最高人民法院申请再审。

法院判决

最高人民法院最终裁定：撤销二审裁定，指令吉林省高级人民法院重新审理。最高法认为，王四光并没有说中天公司的优先受偿权不对，只是主张自己的买房权益比优先受偿权更“优先”，应该先保护自己。这种主张属于“与原判决、裁定无关”的情形，法院应该依法受理，而不是让他去申请再审。

律师分析

这个案子告诉我们一个关键点：案外人执行异议之诉和申请再审是两码事。如果你只是认为自己的权益（比如买房人的居住权）应该优先于施工方的优先受偿权，而不是否定施工方优先受偿权的存在，那就可以直接提起执行异议之诉，法院应当受理。这在文山地区的实务中也经常遇到，很多人分不清这两者的区别。

另外，买房人要注意：即使开发商欠了工程款，法院查封了项目，你作为已经签了合同、付了款、实际占有的买房人，仍然有机会通过法律途径保护自己的房产。前提是你要能证明自己是在查封前就合法买下并占有了房屋。

王德林律师提示：

买房后尽量早点办理网签备案或预告登记，这样能有效对抗后续的查封和拍卖。如果发现房产被查封，不要慌，尽快收集买卖合同、付款凭证、物业费或水电费票据等证据，及时向法院提出执行异议。

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来源：本文案例来源于最高人民法院指导性案例，入库编号指导案例 154 号。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市