商品房消费者能否要求涂销抵押权并过户？

商品房消费者能否要求涂销抵押权并过户？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

符合最高人民法院关于执行异议和商品房消费者权利保护规定的购房人，在支付全部房款后，有权要求银行涂销抵押权登记，并请求开发商协助办理房屋过户手续。

案情简介

2013年，袁某与开发商圣岛公司签订购房合同，购买一套房屋，总价642万余元。袁某当天付清全款，开发商交付房屋，袁某装修入住。2016年，开发商将该房屋抵押给大连银行。2020年，法院因另案查封了该房屋。袁某提出执行异议，法院裁定中止执行。此后，袁某起诉要求银行涂销抵押权、开发商协助过户。一审和二审法院均支持了袁某的请求。

律师解读

1. 为什么购房人有权要求涂销抵押权？

本案中，袁某作为商品房消费者，已支付全部房款并实际入住，其名下无其他住房。根据最高人民法院规定，这类购房人的居住权和生存权优先于银行的抵押权。因此，法院认定袁某有权要求涂销抵押权登记，以保障其取得房屋所有权。

2. 为什么仅判决过户不够？

实践中，如果只判决过户，不明确涂销抵押权，不动产登记中心可能无法办理过户手续，尤其是对于一手房。因为房屋上存在抵押，必须由银行配合涂销，否则过户无法完成。所以，法院必须在判决主文中写明涂销抵押权，才能确保执行顺利。

3. 带押过户为何不适用于本案？

民法典第四百零六条允许“带押过户”，但这一规定目前主要适用于二手房交易。对于一手房，很多地方的不动产登记中心仍要求先涂销抵押权再办理过户。因此，法院判决涂销抵押权是解决此类纠纷的关键。

王德林律师提示：

购房人务必保留好购房合同、付款凭证和入住证明，若房屋被抵押或查封，应及时向法院提出执行异议。在文山地区，遇到类似问题可咨询专业律师，确保自身权益不受侵害。

来源：《人民司法》2025年第06期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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