司法拍卖买受人需承担原土地权利人竣工违约金吗

司法拍卖买受人需承担原土地权利人竣工违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

买受人通过网络司法拍卖取得国有土地使用权后，不需要为原土地使用权人的竣工违约行为承担责任。即使法院在拍卖公告中告知该债务由买受人承担，这仅解决拍卖人与买受人之间的内部关系。自然资源部门不能依据《城市房地产管理法》第四十二条或拍卖公告，要求买受人承担原土地使用权人的竣工违约责任。

案情简介

2009年，原南通市国土资源局将一块国有土地出让给王某，约定2012年4月25日前竣工。后该土地权利转至某房地产公司，但公司多次申请延期竣工，最后一次获批至2016年12月31日。因民事纠纷，法院对这块土地进行司法拍卖。2021年12月，南通中院发布拍卖公告，公告中附有一份国土分局的复函，称买受人需承担原土地权利人的竣工违约责任。2022年1月，某实业公司以3416万元竞得该土地。之后，南通市自然资源和规划局要求某实业公司缴纳逾期竣工违约金11142156元。某实业公司不服，起诉要求撤销该决定。

律师解读

第一，司法拍卖导致的物权转移不等同于城市房地产管理法中的房地产转让。城市房地产管理法第四十二条规定的是房地产转让时相关权利义务的转移，但司法拍卖是法院强制执行程序的一部分，其性质与自愿转让不同。因此，该条款不能成为要求买受人承担原土地权利人债务的法律依据。

第二，拍卖公告中的告知内容仅解决拍卖法律关系下的内部问题。根据最高人民法院的相关规定，拍卖公告中的特别提示是为了告知买受人拍品可能存在的瑕疵，但这不是对债务承担主体的明确约定。在本案中，南通中院在公告中明确表示，相关告知不作为法院认定责任分担的依据，争议需通过法律途径解决。所以，自然资源部门不能仅凭拍卖公告就要求买受人承担责任。

第三，买受人未与原土地权利人形成债务承担约定。某实业公司在拍卖成交后，与法院签订确认书，但并未与自然资源部门就竣工违约金的承担达成任何协议。因此，承担竣工违约责任不是买受人的法定或约定义务。

王德林律师提示：

如果您通过司法拍卖购买土地或房产，请仔细阅读拍卖公告，但不必担心公告中可能提及的原权利人债务问题。法律上，您通常不需要为原权利人的违约行为负责。建议在拍卖前咨询专业律师，了解当地法院的实践做法。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以寻求本地律师帮助，以维护自身权益。

来源：《人民司法》2025年第02期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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