同一块土地，两个证件都有效，该归谁？

同一块土地，两个证件都有效，该归谁？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果同一块土地，出租人拿着农村土地承包经营权证，承租人拿着集体建设用地使用权证，而且两个证件都还在有效期内，那么出租人想收回土地，法院不会直接受理这个官司。法院会告诉当事人，先去政府主管部门申请处理，由政府部门先明确这块地的用途，并确认土地使用权到底归谁。

案情简介

郑某芳等四人是山东省博兴县某村的村民，家里有块承包地。2002年，他们把这块地租给郑某亮，租期20年，到2022年9月到期。当时地是耕地，但双方都知道郑某亮要用来开洗桶厂。后来，郑某亮在2008年拿到了这块地的集体建设用地使用权证，地类为工业，有效期到2026年。而郑某芳等人的农村土地承包经营权证也在有效期内。租期到了以后，郑某芳等人起诉要求收回土地、恢复原状并支付欠租。一审法院判决支持了他们的部分请求，但二审法院裁定撤销判决，驳回了起诉，理由是这事应该由政府先处理。

律师解读

这个案子看似是租地纠纷，但核心其实是“土地到底归谁用”的问题。咱们来分析一下关键点：

第一，为什么法院不管？因为两个证都有效，而且相互冲突。一个说这是承包地，一个说这是建设用地。这种权属争议，法律上规定要先由行政机关（比如自然资源局）来确认，法院不能直接替政府做主。所以法院让当事人先去政府申请处理，这是符合法律程序的。

第二，合同效力有变化。一开始，双方在基本农田上约定搞工业经营，这违反了国家严格保护耕地的规定，合同是无效的。但后来郑某亮拿到了合法的建设用地使用权证，相当于“补票”了，合同在形式上变成了有效。所以，不能简单说合同从头到尾都无效。

第三，双方都有过错。出租人明知地是耕地还租给别人搞经营，承租人明知违法还去建厂，还曾被处罚过。法律不会保护任何一方的“想当然”，最终要由政府根据土地规划来确定这块地的用途和归属。

王德林律师提示：

1. 土地权属有争议时，别直接打官司，先找当地自然资源局或乡镇政府申请处理，这是省钱省力的办法。在文山地区，涉及农村土地承包和建设用地冲突的问题，建议先到县级自然资源部门咨询。

2. 出租土地时，如果承租人改变用途，一定要确认是否合法。否则，后期可能既收不回地，又拿不到补偿，陷入被动局面。

来源：《人民司法》2024年第05期

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市