租赁合同陷入僵局，能否请求法院解除？

租赁合同陷入僵局，能否请求法院解除？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

当房屋租赁合同因一方不愿继续履行而陷入停滞，另一方却坚持不解除时，法院会综合考虑公平、诚信原则、合同僵局状态、违约方态度、双方利益平衡及诚信状况等因素，决定是否终止合同关系。即使合同终止，违约方仍需根据过错承担违约责任。

案情简介

2019年9月，李某某租下宋某、苏某某位于某商城地下二层的商铺，租期一年，年租金3.8万元。2019年12月，商城地下一层发生火灾，导致商城无法正常营业。李某某于2020年1月要求解除合同并返还租金，但宋某、苏某某拒绝。2020年4月，李某某将商铺腾空并通知对方接收，但对方一直不予回应。后李某某起诉至法院，请求解除合同并返还租金。

律师解读

本案的核心在于合同僵局的处理。根据传统民法，只有守约方才有权解除合同，但实践中，当一方（如李某某）因客观原因不愿继续履行，而另一方（如宋某、苏某某）坚持不解除，导致合同既无法履行也无法解除时，就形成了“合同僵局”。这种情况下，继续维持合同对双方都无益，甚至浪费社会资源。

法院在判断是否解除合同时，重点考量以下几点：一是合同是否已事实上无法继续履行，如本案中火灾导致商城停业，李某某已搬离；二是违约方（李某某）是否主动提出解除并采取行动（如腾空商铺）；三是继续维持合同对双方是否公平。最终法院认定租赁合同已无法继续履行，判决解除合同，并让宋某、苏某某返还部分租金，体现了公平原则。

需要注意的是，合同解除不等于免除违约责任。本案中，李某某因提前解约构成违约，法院在判决返还租金时已考虑其过错，但未额外要求其赔偿，因为火灾等客观因素也影响了合同履行。在文山或文山地区的租赁纠纷中，类似情况应保留好火灾、疫情等不可抗力或情势变更的证据，以便在诉讼中主张权利。

王德林律师提示：

1. 租赁合同履行中遇到火灾、疫情等突发情况，应及时书面通知对方并保留证据，避免因拖延导致自身责任加重。

2. 若合同陷入僵局，主动协商或提起诉讼解除合同，比被动等待更有利于减少损失。在文山地区，可咨询专业律师评估合同僵局解除的可行性。

来源：《人民司法》2024年第04期

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市