用小产权房抵债，债务真的能清吗？

用小产权房抵债，债务真的能清吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果双方都知道小产权房暂时无法过户，债务人按合同约定把房子交给债权人、让债权人收租或实际控制，法院可以认定债务已经还清。

案情简介

张某借给王某1350万元，王某还了982万后，还欠368万。2019年，两人签了以房抵债协议，约定王某用自己名下一套小产权商业门脸抵债。双方都知道这房子建在集体土地上，办不了不动产证。王某把购房协议等原件交给张某，还帮张某和租客重新签了租赁合同，让张某直接收租金。后来张某反悔，觉得协议无效，起诉要求王某还钱。法院一审驳回张某请求，认定债务已清偿。张某上诉但没交费，二审按撤诉处理。

律师解读

第一，小产权房抵债合同是否有效？目前法律没有明确禁止，但司法实践有分歧。本案中，法院认为双方自愿、债务真实合法，协议本身不宜直接认定无效，但也不完全支持其物权效力。

第二，债务人怎么算“履行完毕”？本案关键在“现实履行”。王某交了房、改了租赁合同，让张某能实际使用、收益，虽然没过户，但已经按约定完成了主要义务。法院因此认为旧债已消灭。

第三，债权人签协议后反悔行吗？张某签了协议又起诉要钱，法院不支持。因为新债已经履行，旧债随之消灭。除非协议本身无效或被撤销，否则不能“两头占”。

王德林律师提示：

小产权房抵债风险大，既可能因政策变化被拆除，也可能无法顺利过户。建议债权人签此类协议前，务必核实房屋性质和当地政策，最好在协议里明确违约责任。如果已经签了并实际接收房屋，要保管好交付凭证、租赁变更记录等证据。文山地区涉及小产权房纠纷较多，建议咨询当地专业律师后再做决定。

来源：《人民司法》2023年第02期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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