全装修房有瑕疵，能否拒绝收房？

全装修房有瑕疵，能否拒绝收房？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

买全装修商品房时，如果房屋存在质量问题，能不能拒绝收房，关键看问题是否严重。只有房屋存在地基、主体结构问题，或者严重到无法正常居住，买受人才有权拒绝收房。如果只是一般瑕疵，比如墙面不平、踢脚线松动等，买受人不能拒绝收房，但开发商须负责维修，并赔偿因维修期间无法居住造成的损失。另外，如果主合同和补充协议对维修期间的损失计算标准有不同约定，只要补充协议不违法，就按补充协议来。

案情简介

2018年，许某某和朱某某向万鹏公司购买了一套全装修商品房，总价117万余元。合同约定2020年6月30日前交房，开发商也按时通知了收房。但验房时，两人发现房屋存在卧室踢脚线松动、卫生间瓷砖美缝没做、书房东墙歪等问题，于是拒绝收房。开发商随后进行了维修，直到2021年8月才完成。之后双方因物业费问题又起纠纷，未能办妥交接手续。许某某和朱某某认为开发商逾期交房，要求赔偿违约金，但开发商认为房屋瑕疵不严重，不构成逾期。案件经一审和二审，法院均驳回了买受人要求逾期交房赔偿的请求，但判令开发商赔偿维修期间的损失。

律师解读

1. 一般质量瑕疵，不能拒绝收房。很多买受人认为房屋只要有问题，就可以不收房，并让开发商承担逾期交房的违约金。但法律上，只有严重质量问题（如地基、主体结构问题，或导致无法正常居住）才能拒绝收房。像本案中的踢脚线、美缝等瑕疵，属于一般质量问题，买受人应先行收房，再要求开发商保修。否则，开发商不构成逾期交房，买受人反而可能因拖延收房而承担物业费等额外损失。

2. 维修期间的损失，开发商要赔。虽然不能拒绝收房，但房屋瑕疵导致买受人无法正常入住，开发商需赔偿维修期间的实际损失。本案中，主合同约定按日万分之三计算违约金，但补充协议约定按实际损失赔偿。法院认为补充协议不违法，应优先适用。这意味着买受人可以主张租房等实际发生的损失，而不受固定比例限制。

3. 补充协议中的格式条款，不一定无效。很多人担心补充协议是开发商单方制定的“霸王条款”。法院审查后认为，本案补充协议已用加黑字体提示说明，且内容没有不合理地免除开发商责任或加重买受人责任，因此有效。买受人在签合同时，应仔细阅读补充协议，特别是加黑、加粗的条款，避免事后争议。

王德林律师提示：

买全装修房时，如果发现一般质量问题，建议先收房，再要求开发商维修并保留相关证据（如照片、视频、维修记录）。若因维修无法入住，记得收集租房合同、租金票据等，以便向开发商索赔实际损失。在文山地区，如遇类似纠纷，可及时咨询专业律师，避免因错误拒收导致自身权益受损。

来源：《人民司法》2023年第02期

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市