抵押房产的租金，抵押权人能优先拿吗？

抵押房产的租金，抵押权人能优先拿吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

在破产程序中，抵押权人（比如银行）只能对抵押的特定财产（比如房子、土地）本身优先受偿。如果这个抵押财产产生了租金收益，抵押权人不能自动对这些租金享有优先权，租金需要按破产程序统一处理。

案情简介

某公司向银行借款，并用自己的土地使用权作为抵押。后来公司破产，银行将债权转让给了一家合伙企业。在破产期间，管理人收取了该抵押土地及地上建筑物的租金共计58.4万元。合伙企业认为，自己是抵押权人，这笔租金也应该优先归自己。但管理人拒绝，认为租金不属于优先受偿范围。于是，合伙企业起诉要求确认对租金的优先受偿权。

律师解读

这个案子主要涉及两个关键点：

第一，抵押权的优先受偿范围是有限的。根据法律规定，抵押权的优先受偿权只针对抵押财产本身，比如本案中的土地使用权。租金是抵押财产产生的收益，属于“孳息”，但法律对抵押权人收取孳息有严格条件，比如必须在法院扣押抵押财产之后，并且抵押权人需要通知租户。本案中，公司进入破产程序后，财产由管理人统一管理，租金也是管理人收取的，不符合抵押权人直接收取孳息的条件。

第二，破产程序有特殊规则。在破产清算中，所有债权人都要按顺序公平受偿。如果允许抵押权人优先拿走租金，就等于让抵押权人比其他普通债权人多分钱，这违背了破产法公平清偿的原则。因此，租金要作为破产财产的一部分，由管理人统一分配，抵押权人不能单独优先拿走。

最终，法院二审改判，驳回了合伙企业要求优先受偿租金的请求。

王德林律师提示：

如果您是债权人，签订抵押合同时，建议明确约定抵押财产的租金收益是否也纳入担保范围，并办理相应登记手续。如果您在破产程序中遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，了解自身权利的边界。在文山地区，企业破产案件逐年增多，提前做好法律风险防范尤为重要。

来源：《人民司法》2022年第03期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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