小区会所到底归谁所有？

小区会所到底归谁所有？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。

案情简介

宜兴市海德名园小区的开发商恒兴公司在小区内建造了一栋会所。该会所规划面积约1215平方米，其中约476平方米作为物业用房，其余647.62平方米被恒兴公司长期占用。小区业委会认为会所成本已分摊到业主购房款中，应归全体业主所有，要求恒兴公司返还房屋并赔偿自2008年11月起的租金损失约80万元。恒兴公司则辩称会所是其投资建造，不同意归还。物业公司也表示，会所权属不清，不应承担赔偿责任。案件经法院审理，最终认定会所归业主所有，开发商需赔偿占用期间的损失。

律师解读

第一，小区会所的权属争议，举证责任在开发商。根据最高法的裁判规则，如果开发商无法证明会所是其单独所有，且能证明建设成本已分摊到业主购房款中，那么会所就应归全体业主共有。本案中，恒兴公司申报的房价核定材料明确将“会所”成本列入，法院据此认定会所归业主所有。

第二，开发商占用会所构成侵权，不能以“默示同意”为由免责。恒兴公司未取得业主明确同意，长期占用会所，不能视为业主默许其无偿使用。业委会可以要求开发商参照市场租金标准，赔偿自应当移交之日起的损失。

王德林律师提示：

业主在购房时，应关注小区配套设施的权属约定。如果发现开发商占用会所、健身房等公共用房，可向规划、物价部门查询成本分摊情况，必要时通过业委会起诉维权。在文山地区，类似纠纷也可参考此规则，建议业主保留好购房合同和价格核定材料。

来源：《最高人民法院公报》2018年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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