租赁集体土地建房被强拆，能获得赔偿吗

租赁集体土地建房被强拆，能获得赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

非本村村民通过租赁方式取得集体土地使用权，未取得乡村建设规划许可证就自行建房，这类房屋不能认定为合法的宅基地上房屋。但如果当事人实际居住使用该房屋，且行政机关已经对房屋进行过补偿估价，法院为了惩戒行政机关违法强拆行为、实质化解纠纷，可以按照评估结果对当事人的损失给予救济性补偿。

案情简介

2003年，柳某英（非本村村民）与村民李某签订土地租赁协议，实际购买了村集体土地并建造了房屋。2018年，规划局认定该房屋为违法建筑，要求柳某英自行拆除。随后，周口经开区管委会组织人员将房屋强制拆除。法院先判决确认强制拆除行为违法，柳某英随后提起行政赔偿诉讼，要求赔偿各项损失共计348万余元。

律师解读

第一，非本村村民通过租赁方式取得集体土地使用权建房，因未取得乡村建设规划许可证，房屋不属于合法宅基地上房屋，原则上不受法律保护。但行政机关违法强拆，不能以房屋违法为由完全免除赔偿责任。

第二，法院在审理此类案件时，会综合考虑当事人实际居住使用房屋的情况，以及行政机关是否曾对房屋进行过补偿估价。如果行政机关已经评估过房屋价值，法院可以参照评估结果，从惩戒违法强拆和实质化解纠纷的角度，判决给予一定救济性补偿，而不是完全驳回赔偿请求。

第三，需要注意的是，救济性补偿不等于全额赔偿。对于违法建筑的损失，法院通常不会支持全部赔偿请求，而是根据行政机关违法程度、当事人实际损失等因素酌情确定补偿金额。本案中，法院最终可能只支持部分损失，而非柳某英主张的348万余元。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，建议注意以下几点：首先，不要轻易以租赁名义购买集体土地建房，这类行为法律风险极高，一旦被认定为违法建筑，可能面临拆除且赔偿有限。其次，如果行政机关强拆行为违法，要及时起诉确认违法，并保留好房屋价值评估报告、照片、视频等证据，以便后续主张赔偿。最后，文山地区的村民或外来投资者，在涉及集体土地建房前，务必先咨询专业律师，了解当地政策法规，避免因违法建设造成重大损失。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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