房屋置换协议中，工程款没结清怎么办

房屋置换协议中，工程款没结清怎么办

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

如果承包方和发包方在房屋置换协议中约定，用盖好的房子折抵工程款，但后来因为双方原因没及时结算，发包方又直接和实际干活的工人结了账，那么法院在确定承包方到底能拿多少置换房屋时，不能只看协议约定的面积，而要看承包方实际投入了多少钱，占整个工程总成本的比例有多大，再按这个比例算出承包方应得的房屋面积。

案情简介

远大集团和中坤公司签了一份合作协议，约定远大集团负责完成一个中央空调系统的“交钥匙工程”，中坤公司则用1万多平方米的房屋来抵工程款。施工过程中，远大集团把工程分包给了实际施工人。但因为双方对项目变化预估不足、成本增加沟通不畅，导致一直没结算。中坤公司多次催远大集团和施工方结算，但远大集团没完成。中坤公司为了推进工程，自己出钱和施工方直接结算了。后来远大集团起诉，要求中坤公司按协议约定的面积交付房屋。

律师解读

这个案子关键点在于，房屋置换协议不是简单的买卖，而是用工程款“换”房子。法院在处理这类纠纷时，会重点查清三方的实际权利义务关系。第一，协议虽然约定了置换面积，但工程款实际没结清，发包方自己掏钱和施工方结了账，这部分钱不能算在承包方头上。第二，承包方实际投入了多少资金，决定了它应得的房屋面积，而不是只看协议纸上写的数字。第三，如果双方都有责任导致结算拖延，法院会按公平原则，以承包方实际负担的投资额占工程总成本的比例来折算房屋面积，避免一方吃亏或占便宜。

王德林律师提示：

签房屋置换协议时，建议明确约定结算时间和流程，避免因工程量变化或沟通不畅导致后续纠纷。如果工程由实际施工人完成，发包方和承包方最好及时书面确认各自投入的资金，以便将来按比例确定置换面积。文山地区有类似工程款折抵房屋需求的当事人，建议在合同签订前咨询专业律师，明确各方权利义务。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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