以房抵工程款后，房子被查封怎么办

以房抵工程款后，房子被查封怎么办

案情简介

张某某是一名建筑工程的包工头，1998年他接手了某公司综合楼的建设工程。工程完工后，某公司一直拖欠他的工程款。2009年10月，双方签订协议，某公司同意用综合楼一楼的两间展示大厅（共约207平方米）来抵偿373万多元的工程款，并将房屋实际交付给张某某使用。但双方一直没有办理房屋过户手续。

就在签订以房抵债协议的两个月后，某公司又用这栋综合楼的部分房产作为抵押，向一家小额贷款公司借款400万元，并办理了抵押登记。后来，因某公司未能偿还贷款，小额贷款公司申请法院强制执行，法院查封了包括张某某所住房屋在内的抵押房产。张某某提出执行异议被驳回后，提起了案外人执行异议之诉，要求确认房屋归自己所有并停止执行。

法院怎么判

法院最终驳回了张某某的全部诉讼请求。法院认为，某公司与张某某签订以房抵债协议时，该房屋上已经存在银行抵押权，虽然在签订协议后不久抵押权注销了，但同日又被重新抵押给了小额贷款公司。根据法律规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。双方未能办理过户登记，房屋所有权并未转移。同时，张某某作为实际施工人，主张工程价款优先受偿权也已超过六个月的法定保护期限。因此，张某某不能取得房屋所有权，法院继续对该房屋强制执行。

律师解读

这个案例告诉我们，以房抵债虽然是一种常见的工程款结算方式，但其中存在较大法律风险。张某某虽然实际占有了房屋，但由于没有办理过户登记，房屋在法律上仍属于某公司所有，无法对抗后续设立的抵押权。

在工程款纠纷中，实际施工人应特别注意工程价款优先受偿权的行使期限。根据法律规定，承包人行使优先权的期限为六个月，从工程竣工之日起算。张某某的工程早在1999年就已竣工，直到2009年才签订以房抵债协议，早已超过了保护期限，无法再主张优先权。

对于案外人执行异议程序，本案当事人张某某选择了提起执行异议之诉，这是正确的救济路径。因为他对执行依据（抵押借款的判决）本身没有异议，只是认为被执行的房屋属于自己所有，应当通过执行异议之诉解决。如果他认为判决本身有错误，则应当申请再审。

王德林律师提示：

接受以房抵工程款时，务必尽快办理房屋过户登记手续，不要仅仅满足于实际占有。在无法立即过户的情况下，建议在协议中明确约定过户期限和违约责任，并考虑办理预告登记或公证，以增强对抗第三人的效力。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因程序选择错误而丧失救济权利。

来源：《民事审判指导与参考》总第60辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市