共有房产无法分割时，法院会怎么判

共有房产无法分割时，法院会怎么判

案情简介

田青禾与田青穗是田氏夫妻的养子和养女，两人没有血缘关系。2009年和2010年，田氏夫妻先后去世。夫妻俩的主要遗产是一栋220平方米的二层德式小楼，有7个房间，但只有一个通道、一个楼梯、一个卫生间和一个厨房，整栋房子只能整体登记，不具备拆分使用或单独产权登记的条件。田青禾之子田瑛有轻度脑瘫，田氏夫妻的遗嘱将房产留给了孙子田瑛。最终，田青禾、田青穗和田瑛三人按份共有这栋房子，份额分别为1/6、1/6和2/3。

田青穗长期侨居海外，无法使用这套房产，便提出让哥哥田青禾按份额支付补偿款，自己退出共有。但田青禾经济困难，无力支付近百万元的补偿款，只同意妹妹回国时无偿居住。双方多次协商未果，田青穗起诉到法院，要求分割共有房屋。

法院怎么判

一审法院判决田青穗使用房屋一层的一间房间，与田青禾、田瑛共用卫生间、厨房和通道。但三方都不服，提起上诉。二审法院认为，案涉房屋不具备拆分使用和内部分割后单独登记的条件，不宜强行判决分割使用权。根据《物权法》第100条，共有物难以分割或分割会减损价值的，应当对折价或拍卖、变卖取得的价款进行分割。最终，二审法院判决：田青穗名下的1/6产权归田青禾所有，田青禾在60日内支付23.35万元，剩余60万元分三期于每年6月支付20万元，直至付清。

律师解读

第一，按份共有人可以随时请求分割共有财产，但分割方式需要根据财产实际情况决定。如果房产无法物理分割或分割会大幅减损价值，法院不会判决分割使用权，而是通过折价补偿或拍卖变卖后分钱来解决。本案中，房子只有一套设施，强行分割使用会引发更多矛盾，所以二审法院选择了折价补偿的方式。

第二，法院在判决时会考虑各方实际情况。本案中，田青禾一家经济困难，田瑛又是残疾人，法院给了分期付款的机会，既保护了田青穗的财产权益，也兼顾了田青禾一家的实际困难。这种处理方式体现了法律在公平与效率之间的平衡。

第三，风险提示：共有房产分割纠纷中，如果一方无力支付补偿款，法院可能会判决拍卖房产，导致各方都失去房屋。建议在继承或购买共有房产前，提前约定分割方式或明确退出机制，避免陷入僵局。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，建议先尝试协商，明确各方意愿和经济能力。在文山地区，涉及共有房产分割的纠纷，法院通常会优先调解，调解不成再依法判决。最好提前咨询专业律师，评估房产是否具备分割条件，避免诉讼后执行困难。

来源：《民事审判指导与参考》总第47辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市