工程款优先受偿权是否包含土地价值部分

工程款优先受偿权是否包含土地价值部分

案情简介

某房地产开发公司（以下简称"乙公司"）开发了一个住宅小区项目，由某建筑公司（以下简称"甲公司"）负责施工。工程完工后，乙公司拖欠了甲公司大量工程款。同时，乙公司还将这个项目的土地使用权抵押给了某商业银行（以下简称"丙银行"）借款。由于乙公司无力还债，甲公司起诉到法院，要求确认其对项目的优先受偿权，而丙银行则主张其抵押权优先于甲公司的工程款。

一审法院判决甲公司对项目的建筑物部分享有优先受偿权。丙银行不服，认为工程款优先权只应针对建筑物本身，不应包含土地价值，因为土地价值部分已经被银行抵押了。甲公司则认为，根据"房地一体"原则，工程款优先权当然覆盖土地价值。双方就此争议上诉至二审法院。

法院怎么判

二审法院审理后认为，根据《合同法》第286条的规定，工程价款优先受偿权的客体是"工程"，这个"工程"并不包括土地价值部分。一审法院判决甲公司对建筑物享有优先受偿权，这个表述其实已经隐含了"扣除土地价值部分"的意思，只是不够明确。所以，二审法院维持了一审判决的前两项，但对第三项进行了改判，明确为：甲公司对涉案项目中未出售部分的工程拍卖价款享有优先受偿权。也就是说，工程款优先权只针对建筑物本身的价值，不能对土地价值部分优先受偿。

律师解读

第一，工程款优先受偿权和银行抵押权是两种不同的权利，但它们的优先顺序不同。工程款优先权是法律专门为保护建筑工人工资和材料款而设立的，排在抵押权之前。但它的范围只限于建筑物本身，不包括土地。因为土地是国家的或集体的，建筑公司并没有在土地上投入劳动和材料，所以不能对土地价值主张优先权。

第二，虽然我国法律有"房地一体"原则，即房屋和土地在转让、抵押时要一并处理，但这个原则不适用于工程款优先权。优先权的核心是保护建筑工人的劳动成果，而土地不是建筑工人建造的，所以不能混为一谈。在实际执行中，法院拍卖时会整体拍卖房屋和土地，但在分配款项时，会先扣除土地价值部分给抵押权人，剩下的建筑物价值部分才用于清偿工程款。

第三，这个案子提醒我们，建筑公司在签订施工合同时，最好先了解项目土地是否有抵押。如果土地已经被银行抵押，那么工程款优先权只能覆盖建筑物本身的价值，建筑公司的债权保障会打折扣。同时，银行在发放贷款时，也要注意工程款优先权的存在，因为它的受偿顺序排在抵押权之前，可能影响银行的债权回收。

王德林律师提示：

建筑公司在承揽工程时，建议在合同中明确约定工程款优先受偿权的行使条件，并在工程竣工后及时主张权利。如果发现开发商拖欠工程款，应尽快起诉并申请查封建筑物，避免其他债权人抢先执行。在文山地区，类似纠纷在建设工程领域较为常见，建议当事人遇到此类问题及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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