工程款优先受偿权能对抗银行抵押吗

工程款优先受偿权能对抗银行抵押吗

案情简介

某建筑公司（下文称甲建筑公司）与某房地产开发公司（下文称乙公司）签订了建设工程施工合同，承建某小区的住宅楼项目。工程完工后，乙公司拖欠甲建筑公司工程款2800万元。甲建筑公司起诉到法院，并在诉讼过程中申请查封了乙公司名下尚未出售的48套房屋。

法院在审理中还发现，乙公司此前已将该项目所占用的建设用地使用权抵押给银行借款3000万元，该银行也申请法院对涉案建筑物进行了查封，但尚未正式起诉。乙公司欠银行的借款本金和利息也都没有归还。法院依法将银行追加为本案的第三人。

法院怎么判

一审法院判决：乙公司应向甲建筑公司支付工程欠款2800万元及相应违约金；同时，甲建筑公司对该项目中尚未出售的48套房屋的拍卖价款享有优先受偿权。法院认为，根据《合同法》第286条以及最高人民法院相关批复，建筑公司的工程款优先受偿权优于抵押权和其他债权。但为了保护已支付大部分购房款的消费者权益，对于已经出售给消费者的房屋，建筑公司不能主张优先受偿权。

律师解读

第一，建筑公司的工程款优先受偿权效力高于银行抵押权。本案中，虽然乙公司先将土地使用权抵押给银行，但法院仍然支持建筑公司对未售房屋的拍卖价款优先受偿。这是因为法律专门保护建筑工人的劳动报酬，认定工程款债权在受偿顺序上优先于抵押权。这一点对建筑公司非常重要，在发包人资金紧张时，及时主张优先受偿权可以大大增加收回工程款的希望。

第二，优先受偿权不能对抗已付款的购房消费者。法院明确，对于已经出售给消费者且消费者已支付全部或大部分购房款的房屋，建筑公司不能主张优先受偿权。这意味着建筑公司在追讨工程款时，只能针对尚未出售的房产主张权利。因此，建筑公司在施工过程中应密切关注项目的销售情况，及时采取保全措施，锁定可执行财产。

第三，银行应及时起诉主张权利，否则可能被动。本案中银行虽然申请了查封，但尚未起诉，法院将其列为第三人。如果银行怠于行使抵押权，未来在执行分配中可能面临工程款优先受偿后剩余财产不足的风险。建议银行在发现借款人违约时，尽快通过诉讼或仲裁程序确认抵押权，避免权利受损。

王德林律师提示：

建设工程项目涉及多方利益，工程款优先受偿权是建筑公司最重要的法律保障。建议建筑公司在签订施工合同时明确约定付款节点和违约责任，工程完工后及时结算并主张优先权。如果发包人拖欠工程款，应尽快起诉并申请查封未售房产。在文山地区，近年来建设工程纠纷增多，当事人可以委托专业律师提前介入，通过诉讼保全等手段争取有利结果。银行等抵押权人也应密切关注项目进展，及时行权，避免被动。

来源：《民事审判指导与参考》总第44辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市