工程款优先受偿权能否向工程受让人主张

工程款优先受偿权能否向工程受让人主张

案情简介

某建筑公司J与开发商H签订了一份建设工程施工合同，约定由J公司承建H公司开发的新新商厦项目。工程完工后，H公司未按约定支付工程款，J公司多次催讨无果。此时，另一家S公司从H公司手中受让了该在建工程，并支付了大部分转让款，但只预留了少量资金用于支付J公司的工程款。J公司发现S公司已取得该工程的产权，于是向S公司主张工程款优先受偿权，要求从工程拍卖款中优先获得清偿。

S公司辩称，自己并非合同相对方，不应承担H公司的债务，且J公司曾出具一份《承诺书》，承诺在特定条件满足后才主张工程款，但这些条件并未成就。双方因此产生争议，诉至法院。

法院怎么判

法院经审理认为，J公司出具的《承诺书》所附两个生效条件均未成就，因此该《承诺书》对J公司没有约束力。同时，S公司在受让该在建工程时，明知H公司尚未结清工程款，却未尽到谨慎注意义务，仅预留了少量资金，导致H公司得以在未支付工程款的情况下获得大部分转让款。法院判决J公司有权向S公司主张工程款优先受偿权，S公司可再向H公司追偿。

律师解读

第一，工程款优先受偿权是法律赋予施工人的一项特殊权利，其目的在于保护建筑工人的劳动报酬。根据《合同法》第286条，施工人有权就建设工程折价或拍卖的价款优先受偿，即使工程已经转让给第三方，这项权利通常仍然可以行使。

第二，本案中，S公司虽然并非原合同方，但其受让工程后，J公司的投入已经物化到工程中，S公司成为直接受益人。如果法院不支持J公司向S公司主张优先权，反而会损害J公司的合法权益。因此，法律上认定S公司应当承担相应义务。

第三，需要特别提醒的是，工程款优先受偿权的行使有严格的时间限制，一般应在工程竣工后六个月内主张，否则可能丧失权利。因此，施工人发现开发商或受让人不付款时，应尽快通过诉讼或仲裁方式主张权利。

王德林律师提示：

如果您是施工方，在工程完工后应及时与发包方结算，必要时可要求发包方出具书面承诺或提供担保。如果发包方将工程转让给第三方，您应尽快了解受让方的资信情况，并考虑是否向受让方主张优先受偿权。在文山地区，类似纠纷的处理方式也遵循上述原则，建议您遇到此类问题及时咨询专业律师，避免因错过时效而遭受损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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