放弃工程款优先受偿权的承诺书是否有效

放弃工程款优先受偿权的承诺书是否有效

案情简介

某装修公司（以下简称J公司）为某开发商（以下简称H公司）承建的新新商厦工程提供外墙、门窗、电梯安装等装修施工。工程完工后，H公司拖欠J公司部分工程款。为此，J公司向H公司出具了一份《承诺书》，表示如果H公司能在合理时间内确认工程款并支付100万元，J公司就放弃对该工程的优先受偿权。然而，H公司没有完全满足这些条件，既没有正式确认欠款金额，也没有支付100万元。

随后，H公司将新新商厦的在建工程整体转让给了另一家公司（以下简称S公司）。S公司支付了转让款，并办理了过户登记。J公司得知后，向法院起诉，要求H公司支付工程款，并主张自己对转让后的工程仍享有优先受偿权。S公司则认为，J公司已经书面承诺放弃优先受偿权，且自己受让工程是善意的，不应承担补充赔偿责任。

法院怎么判

一审法院判决H公司支付工程款，并认定J公司对工程享有优先受偿权。S公司不服，提起上诉。二审法院审理后认为，J公司出具《承诺书》的前提条件是H公司确认工程款并支付100万元，但H公司并未履行这些条件，因此放弃优先受偿权的前提未成就。同时，S公司与H公司的工程转让价格经过评估，没有明显低于市场价，也没有证据证明双方恶意串通，转让协议有效。但J公司的优先受偿权仍然存在，可以在H公司未支付工程款的情况下，对新新商厦工程行使优先受偿权。最终，二审法院维持了H公司支付工程款的判决，并明确J公司对该工程享有优先受偿权。

律师解读

本案的核心问题是承包人放弃工程款优先受偿权的承诺是否有效，以及能否对转让后的工程行使该权利。首先，优先受偿权是法律赋予承包人的一项重要保障，目的是保护施工方的劳动报酬。承包人放弃该权利，通常需要满足明确的条件，比如发包人支付了相应款项或提供了其他担保。如果条件未成就，放弃承诺就不生效。本案中，H公司没有满足J公司提出的条件，所以J公司的优先受偿权仍然有效。

其次，即使工程已经转让给第三方，承包人仍然可能对转让后的工程主张优先受偿权。因为优先受偿权具有追及效力，除非受让人是善意的且支付了合理对价。本案中，S公司虽然支付了转让款，但法院认定其转让价格合理且无恶意串通，但J公司的优先受偿权并未因此消灭，只是不能要求S公司直接赔偿，而是可以就工程折价或拍卖的价款优先受偿。

最后，对于承包人来说，出具放弃优先受偿权的承诺书要格外谨慎。最好在承诺书中明确前提条件，并保留相关证据。如果发包人没有履行条件，要及时主张权利，否则可能面临权利丧失的风险。对于受让工程的一方，受让前应仔细核查工程是否存在未结清的工程款和优先受偿权，避免后续纠纷。

王德林律师提示：

建设工程领域的优先受偿权是施工方的重要保障，放弃该权利必须基于真实、明确的条件。如果您在文山地区遇到类似工程款纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因承诺书或工程转让导致权利受损。在签署任何放弃权利的文件前，务必评估风险并保留书面证据。

来源：《民事审判指导与参考》总第42辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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