未办土地变更登记，以他人名义签施工合同有效吗

未办土地变更登记，以他人名义签施工合同有效吗

案情简介

某置业公司与某信托公司签订了一份名为合作开发的合同，约定置业公司提供土地，信托公司负责出资建设住宅小区。但合同实际履行中，双方并未办理土地使用权的变更登记手续，土地使用权仍登记在置业公司名下。随后，信托公司以置业公司的名义，与一家建筑公司签订了《建设工程施工合同》，由建筑公司负责小区施工。工程完工后，因工程款支付问题产生纠纷，建筑公司将置业公司和信托公司一并告上法庭，要求支付欠付工程款。

案件的核心争议在于，置业公司是否应当对信托公司以自己名义签订的施工合同承担责任。置业公司主张，自己与信托公司之间是合作开发关系，施工合同是信托公司擅自以自己名义签署的，与自己无关。而信托公司则称，双方实际是土地使用权转让关系，自己只是借用置业公司的名义签约。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，本案的关键在于认定置业公司与信托公司之间法律关系的性质。法院查明，双方先后签订了三份合同。第一份《合作合同书》实质内容为土地使用权转让；第二份合同虽约定共同投资开发，但第三份补充合同明确约定置业公司提供土地只收取固定利润，不承担经营风险。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，这种约定应认定为土地使用权转让合同。因此，法院认定双方是土地使用权转让关系，而非合作开发关系。

在此基础上，法院进一步分析：由于土地使用权未变更，信托公司以置业公司名义签约，实质是置业公司代为签约。根据《民法通则》关于民事法律行为的规定，意思表示真实是有效要件。置业公司允许信托公司以其名义签约，且信托公司实际履行合同，建筑公司作为合同相对人，有理由相信置业公司是合同当事人。因此，法院认定置业公司应与信托公司共同承担支付工程款的责任。

律师解读

第一，合同名称不重要，实质内容才关键。本案中，双方签约时用了"合作开发"的名义，但法院根据"提供土地一方不承担经营风险、只收取固定利润"的约定，认定实质是土地使用权转让。这提醒当事人，不要被合同名称迷惑，法律会穿透形式看实质。

第二，借用名义签约风险大。如果土地使用权未变更登记，实际出资方借用名义方的名义对外签约，名义方可能被认定为合同当事人，从而承担连带责任。本案中，置业公司就因为允许信托公司以自己名义签约，最终被法院判令共同承担工程款。

第三，对施工方而言，签约前应核实合同相对方的真实身份和授权情况。如果发现签约方与土地使用权人不一致，最好要求土地使用权人明确追认，或者要求其提供担保，避免日后追讨工程款时遇到障碍。

王德林律师提示：

建设工程合同纠纷中，合同主体和真实法律关系认定往往是案件焦点。建议当事人在签订合同时，务必明确各方权利义务，避免使用模糊表述。如果涉及土地使用权转让，应及时办理变更登记，降低法律风险。在文山地区，类似案件并不少见，建议当事人在施工前咨询专业律师，做好合同审查和风险防范。

来源：《民事审判指导与参考》总第41辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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