代建房屋价格还能调整吗
代建房屋价格还能调整吗
案情简介
1997年，某房地产开发公司与某邮电管理局签订了一份代建职工住宅楼的协议，约定由开发公司为邮电管理局建设一栋七层住宅楼，总建筑面积约5万平方米，每平方米代建价格固定为1880元，无论市场如何变化都不再调整。协议还约定，开发公司要在工程竣工后三个月内办好房屋产权证和土地使用权证，相关费用由开发公司承担。第二年，双方又签了一份补充协议，因为抗震规范要求，把原来的砖混结构改成了框架结构，造价按1993年标准计算差价，同时将塑钢窗改为铝合金窗，差价由住户承担。补充协议还约定，工程总价调整为1.04亿元。
工程完工后，双方在价格上产生了纠纷。开发公司认为，补充协议只调整了结构改变的差价，但其他材料费、人工费等成本上涨，1880元的单价太低，要求按实际成本重新结算。邮电管理局则坚持按合同约定的固定单价执行。双方协商不成，开发公司起诉到法院，要求调整代建价格。
法院怎么判
最高人民法院审理后认为，双方在合同和补充协议中明确约定代建价格固定为1880元每平方米，且明确表示"不论代建期间价格如何变化，再不做任何调整"，这是双方真实意思的表示，合法有效。补充协议中关于结构改变的差价调整，属于对原合同特定部分的变更，但不能推翻原合同关于固定单价的整体约定。法院最终驳回了开发公司要求调整价格的主张，判决按照合同约定的固定单价结算工程款。
律师解读
这个案子涉及建设工程合同中的价格调整问题，有几点值得注意：
第一，固定价格合同一旦签订，对双方都有约束力。除非合同本身有明确的价格调整条款，或者出现了法律规定的不可抗力等特殊情况，否则不能随意变更。本案中，双方明确约定了"再不做任何调整"，法院自然会尊重合同约定。
第二，补充协议不能推翻主合同的根本约定。补充协议只是对主合同的补充和细化，如果补充协议的内容与主合同的核心条款冲突，需要看双方的真实意图。本案中，补充协议只是调整了结构改变的差价，并没有改变固定单价的计价方式。
第三，签订建设工程合同时，一定要对价格调整机制作出明确约定。如果担心材料涨价、人工成本增加等风险，可以在合同中设置价格调整条款，比如约定当某种材料价格上涨超过一定幅度时，可以按比例调整价格。否则，一旦签订了固定价格合同，就要承担价格波动的风险。
王德林律师提示：
在建设工程领域，固定价格合同是一把双刃剑。对发包方来说，可以锁定成本；对承包方来说，要承担价格波动的风险。建议在签订合同时，充分考虑市场变化因素，合理设置价格调整条款。如果已经签订了固定价格合同，事后发现成本远超预期，也不要轻易违约或单方停工，应当积极与对方协商，必要时通过法律途径解决。在文山地区，不少建设工程合同纠纷都源于价格调整问题，建议当事人提前咨询专业律师，避免因合同约定不明引发诉讼。
来源：《民事审判指导与参考》总第39辑，最高人民法院民事审判第一庭编
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议
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