工程未完工就解除合同，承包人何时主张优先受偿权

工程未完工就解除合同，承包人何时主张优先受偿权

案情简介

某建筑公司（以下简称“承包方”）与某开发商（以下简称“发包方”）签订了一份建设工程施工合同，约定由承包方承建一栋商业楼。然而，在施工过程中，双方因工程款支付问题产生纠纷，最终在2005年4月14日协商一致解除了合同。此时，工程尚未竣工，双方也没有明确约定具体的竣工日期。承包方在合同解除后，于2006年5月11日向法院提起诉讼，主张对已完工部分的工程款享有优先受偿权，即要求将工程折价或拍卖后优先获得工程款。

发包方则认为，承包方行使优先受偿权的期限已经超过6个月。根据最高人民法院的相关批复，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自工程竣工之日或合同约定的竣工之日起算。由于合同已经解除，发包方主张应将合同解除日视为竣工日，承包方应在2005年10月14日前行使权利，但其直到2006年5月才主张，已经过期。

法院怎么判

一审法院支持了发包方的观点，认为合同解除日可类推视为竣工日，承包方超过6个月才主张优先受偿权，权利已经消灭。但最高人民法院在二审中纠正了这一判决。法院认为，不能随意将合同解除日类推适用为竣工日。在工程未竣工、合同提前解除的情况下，优先受偿权的行使期限不应简单从合同解除之日起算，而应综合考虑实际情况。最终，法院认定承包方的优先受偿权并未超过法定期限，支持了其优先受偿的请求。

律师解读

工程款优先受偿权是法律赋予承包人的一项特殊权利，目的是保护施工方已经物化到建筑物中的劳动价值。根据《合同法》第286条，承包人可以在发包人欠付工程款时，就工程折价或拍卖的价款优先受偿，这项权利甚至优先于银行的抵押权。但很多人对行使期限存在误解。

本案的关键在于：工程未完工、合同解除后，6个月的行使期限从何时起算？法院明确表示，不能机械地套用“竣工之日”的规定。因为合同解除时工程尚未完工，如果强行从解除日起算，可能导致承包人仓促主张权利，反而浪费了工程继续建设的价值。从经济角度考虑，让工程继续完工后再处理，对双方都更有利。因此，在双方未约定竣工日期、工程也未实际竣工的情况下，合同解除日不能直接视为竣工日。

对于承包人来说，风险在于：虽然法院在本案中保护了权利，但实践中仍有争议。一旦合同解除，承包人应当尽快收集证据，明确工程款数额，并及时通过诉讼或仲裁主张优先受偿权，避免因拖延而丧失胜诉权。对于发包人而言，则要注意，优先受偿权的行使期限并非绝对从解除日起算，法院会结合具体案情判断，不能盲目认为合同解除后6个月就“安全”了。

王德林律师提示：

建设工程合同纠纷中，优先受偿权的行使期限是常见争议点。如果您遇到工程中途停工或合同解除的情况，建议尽早咨询专业律师，明确权利起算时间，避免因错过期限而遭受损失。在文山地区，类似案件的处理需结合当地法院的裁判观点，建议当事人及时固定证据并采取法律行动。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市