工程款没付清，用房子抵押担保有效吗

工程款没付清，用房子抵押担保有效吗

案情简介

某建筑公司（化名：海军六建）与某房地产公司（化名：怡和公司）签订了一份建设工程总承包合同，约定由建筑公司包工包料建设一栋名为“新华兴大厦”的高层建筑，总工期1020天，但合同没有写明具体的开工和竣工日期。施工许可证在1998年和2001年分别核发，建筑公司进场后完成了大部分工程。

到了2005年，建筑公司因为房地产公司拖欠巨额工程款，被迫停工并通知对方解除合同。双方都认可合同在2005年4月14日解除，当时还有部分工程未完工，后续工程由房地产公司另找他人施工。值得注意的是，在2003年和2004年，房地产公司、建筑公司和两位个人（化名：庄某、向某）分别签订了两份《协议书》，约定将大厦的部分楼层以低于市场价的价格预售登记给这两位个人，作为未付工程款的抵押担保。如果房地产公司按时付清工程款，个人就要解除登记；否则，个人可以按优惠价购买这些房屋，所付款项视为房地产公司支付的工程款。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认为，这两份《协议书》是三方真实意思的表示，内容不违反法律强制性规定，因此合法有效。法院判决房地产公司应向建筑公司支付拖欠的工程款及利息，同时确认了《协议书》中关于房屋抵押担保和优先购买权的约定有效。具体来说，如果房地产公司未按期付款，两位个人有权按协议约定的价格购买抵押的房屋，这部分购房款应视为房地产公司对建筑公司的工程款支付。

律师解读

这个案例核心涉及建设工程中常见的“以房抵债”或“抵押担保”问题。第一，三方协议的法律效力：当发包方（房地产公司）欠付承包方（建筑公司）工程款时，引入第三方（个人）用房屋作为担保，只要各方自愿、内容合法，法院一般会支持。这为建筑公司追讨工程款提供了一条灵活路径。第二，风险提示：建筑公司在接受此类担保时，要明确约定房屋的评估价、处置条件和时限，避免后续因房价波动或第三方反悔引发纠纷。同时，要确保房屋权属清晰，没有其他抵押或查封。

王德林律师提示：

在建设工程中，工程款拖欠是常见难题。建议施工方在签订合同时就明确工程款的支付节点和违约责任，并尽量争取将未付工程款以房产等实物形式进行抵押担保，并办理登记手续。如果遇到类似情况，应及时书面催告并保留证据。文山地区的建筑企业或施工队，如果遇到工程款纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大。

来源：《民事审判指导与参考》总第38辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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