开发商未取得预售许可证，购房合同是否有效

开发商未取得预售许可证，购房合同是否有效

案情简介

2003年，济南某公司与某单位签订了一份期房购房合同，约定该公司在济南市玉函路建设一栋综合楼，某单位购买其中部分房屋用于监测办公。合同签订后，某单位按约定支付了部分购房款，并在施工过程中多次要求变更工程设计和会议室层高等内容，双方还为此签订了补充协议。然而，到了2004年，该公司仍未取得商品房预售许可证，导致房屋无法正常交付和办理产权手续。更麻烦的是，该综合楼在建设时未取得建设工程规划许可证，属于违法建设，后虽经规划部门处罚并部分认可，但仍有部分建筑被要求限期拆除。某单位因此起诉至法院，要求确认合同无效并返还购房款。

案件审理过程中，法院委托专业机构对涉案工程造价进行了鉴定，确认了部分建筑超出规划许可范围。最终，法院认定该公司在未取得预售许可证的情况下签订购房合同，违反了法律强制性规定，合同应属无效。

法院怎么判

法院判决认定双方签订的购房合同无效，因为开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的强制性规定。根据最高人民法院相关司法解释，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。合同无效后，开发商应当返还购房款，并赔偿买受人的实际损失。

律师解读

第一，商品房预售许可证是开发商合法销售期房的前提条件。没有这个证，开发商不能收定金、房款，也不能签预售合同。如果开发商在起诉前仍然没有拿到预售许可证，买受人可以主张合同无效，要求退款并索赔。

第二，违法建设问题风险极高。本案中，开发商在未取得建设工程规划许可证的情况下就开工，虽然事后被处罚并部分认可，但仍有部分建筑被要求拆除，这直接影响了买受人的权益。买受人在购房前，应当主动核实项目的规划许可和预售许可情况，不能只看沙盘和宣传。

王德林律师提示：

购买期房时，一定要查验开发商的商品房预售许可证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，缺一不可。如果开发商无法提供，建议暂缓付款或签订合同。遇到类似纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护权益。在文山地区，购房者也可以委托律师对楼盘资质进行尽职调查，避免陷入无证售房的陷阱。

来源：《民事审判指导与参考》总第37辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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