合作建房一方违约，另一方能否直接起诉解除合同

合作建房一方违约，另一方能否直接起诉解除合同

案情简介

某公司（化名金港公司）与另一家公司（化名何西公司）签订了一份合作开发房地产合同，约定双方共同开发一个房地产项目。但在合同履行过程中，何西公司不仅存在施工违规、违法销售房屋等违约行为，还导致整个项目处于违法状态，无法办理合法手续。金港公司认为何西公司的行为已经让合同目的无法实现，于是向法院起诉，要求解除合同、恢复土地原状并赔偿损失。

然而，双方在合作合同中并没有约定解除合同的具体条件，在合同履行期间也从未协商过解除事宜。金港公司只能依据法律规定的法定解除条件来主张权利，特别是认为何西公司的违约行为已经达到“致使不能实现合同目的”的程度。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，虽然何西公司确实存在违反合同约定和违章建设的行为，但行政主管部门对涉案违章建筑尚未作出最终处理，合同目的是否真的无法实现还没有最终确定。因此，本案不满足《合同法》第94条第4款规定的“当事人一方违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除条件。最终，法院判决驳回了金港公司解除合同、恢复土地原状、赔偿损失的诉讼请求。

律师解读

第一，合同解除分为三种情况：协商解除、约定解除和法定解除。本案中双方既没有协商一致，也没有在合同中约定解除条件，所以只能看是否符合法定解除条件。法定解除要求违约行为必须严重到“致使不能实现合同目的”，这是一个很高的标准，不是任何违约都能触发。

第二，法院强调，在行政主管部门对违法建筑尚未作出最终处理之前，合同目的能否实现还是未知数。这意味着，即使对方存在严重违约，如果行政程序尚未结束，法院可能不会轻易认定合同目的无法实现。当事人需要等待行政处理结果，或者收集更充分的证据来证明违约行为已经导致合同根本无法继续履行。

第三，这个案例提醒大家，在签订合作开发合同时，最好明确约定解除条件，比如什么情况下可以单方解除合同，这样可以避免事后陷入被动。如果对方出现违约行为，要及时通过书面形式催告并保留证据，为后续可能的法律行动做好准备。

王德林律师提示：

如果您在合作开发房地产或其他合同中遇到对方严重违约，不要急于起诉解除合同，可以先收集对方违约的证据，特别是行政部门的处理决定或通知，这些材料能帮助法院判断合同目的是否真的无法实现。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，评估合同解除的条件是否成熟，避免诉讼风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市