合作建房一方违规施工，另一方能否要求解除合同

合作建房一方违规施工，另一方能否要求解除合同

案情简介

某房地产公司（以下简称A公司）与某建筑公司（以下简称B公司）签订了一份联合开发合同，约定共同开发一个房地产项目。按照合同，A公司负责前期拆迁工作，B公司负责投入建设资金并组织施工。然而，在合同履行过程中，A公司未能按约定全面完成拆迁义务，而B公司则在A公司尚未取得《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》等合法手续的情况下，擅自组织施工并违法销售房屋。

由于B公司的行为既违反了合同约定，也违反了行政管理法规，导致整个建设工程处于违法状态。A公司认为B公司严重违约，要求解除合同、恢复土地原状并赔偿损失。但B公司认为，A公司也未完全履行拆迁义务，双方都有过错，且行政主管部门尚未对违章建筑作出最终处理，合同目的能否实现还不确定，因此不同意解除合同。双方争执不下，最终诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，A公司与B公司均存在违约行为。虽然B公司违规施工和销售，但A公司也未全面履行拆迁义务。根据《合同法》第93条、第94条的规定，合同解除的方式包括协商解除、约定解除和法定解除。在本案中，双方从未协商解除合同，合同中也未约定解除条件，同时，由于行政主管部门尚未对违章建筑作出最终处理，合同目的是否无法实现尚不确定，因此不满足法定解除条件。最终，法院判决驳回了A公司要求解除合同、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求，维持了一审判决。

律师解读

这个案例告诉我们，合作开发合同中，一方存在违约行为并不必然导致合同可以解除。根据法律规定，合同解除需要满足三种情形之一：一是双方协商一致；二是合同提前约定了解除条件且该条件成就；三是出现法定解除事由，比如一方根本违约导致合同目的无法实现。本案中，虽然B公司违规施工，但A公司自身也有违约，且法院认为合同目的并非必然无法实现，所以不支持解除合同。

实践中，很多当事人容易把“对方违约”和“可以解约”划等号，这是误解。违约行为可能只是部分履行或不完全履行，并不等于根本违约。如果一方擅自施工或销售，另一方应当及时固定证据，并评估是否构成根本违约。此外，行政违法不等同于民事违约解除条件，行政主管部门的处理结果才是关键。在类似纠纷中，建议合作双方在合同中明确约定解除条件，比如“一方未取得施工许可证擅自开工的，守约方有权单方解除合同”，这样才能在发生争议时占据主动。

王德林律师提示：

在合作开发房地产项目中，双方都应当严格按照合同约定履行义务，尤其是涉及行政审批手续的环节，任何一方都不要“先斩后奏”。如果发现对方存在违规施工或销售行为，建议第一时间书面催告对方纠正，并保留相关证据。对于文山地区的合作开发项目，建议在合同签订前就咨询专业律师，明确约定解除条件和违约责任，避免陷入“双方都有错、谁也解不了约”的被动局面。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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