建设工程未按期完工，另一方能否自行续建并扣减对方房产？

建设工程未按期完工，另一方能否自行续建并扣减对方房产？

案情简介

2000年，金港公司与何西公司签订了一份《联合开发呼市中华名吃城合同书》，约定双方共同开发一个商业项目。根据合同，何西公司负责部分楼座的施工建设，金港公司负责另一部分。合同中明确约定：如果何西公司未按期开工、未完成当年应建工程量，或者逾期未将全部工程建成交付使用，金港公司有权自行组织续建，以保证项目完成。续建投入的工程量，按每10万元核减何西公司应分得的1、2层商业面积50平方米，以此类推。同时，合同还约定何西公司负责广告宣传、售房图纸制作等工作，并承担分得房屋的各种费用。

此外，双方还签订了补充协议，调整了具体施工楼座和房屋分配方案。合同签订后，何西公司陆续向金港公司支付了约449万元款项。但由于后续工程进度问题，双方产生了纠纷，最终诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定，双方签订的《联合开发合同》及《补充协议》合法有效。法院认为，合同中关于“未按期完工可续建并核减面积”的约定，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。因此，如果何西公司确实存在逾期未完工的情形，金港公司有权依据合同约定自行续建，并按每10万元核减何西公司50平方米商业面积。法院最终支持了金港公司依据合同主张的续建和核减权利，同时要求双方按实际投入和约定进行结算。

律师解读

这个案例的核心问题在于：建设工程合作中，一方违约导致工程延期，另一方能否采取“自行续建”并“扣减对方房产”的救济措施？从法律角度看，这涉及合同自治原则和违约责任的承担方式。首先，双方在合同中明确约定了续建和核减面积的条款，这属于有效的违约责任约定，法院通常会尊重。其次，这种约定实际上是一种“自力救济”，即在对方违约时，守约方可以自行推进工程，避免项目烂尾，同时通过扣减违约方应得利益来弥补损失。但需要注意，这种权利必须在合同有明确约定且不违反法律强制性规定的前提下行使，否则可能构成侵权。

另外，本案还提示了一个风险点：合作开发合同中，双方对工程进度、资金投入、房屋分配等细节的约定越明确，越能减少纠纷。比如，本案中约定了“每10万元核减50平方米”的具体计算方式，这为法院判决提供了清晰依据。如果约定模糊，比如只说“按比例扣减”，就容易引发争议。因此，签订类似合同时，一定要量化条款，避免模糊用语。

王德林律师提示：

如果您正在参与建设工程合作开发，建议在合同中明确约定工程进度、违约责任及具体救济方式，比如“每逾期一天，扣减多少面积”或“自行续建后如何结算”。这样可以有效防止项目因一方拖延而停滞。在文山地区，类似合作开发项目常见，建议在签约前咨询专业律师，确保条款合法有效，避免事后陷入诉讼。

来源：《民事审判指导与参考》总第36辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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