在建房屋能抵押贷款吗

在建房屋能抵押贷款吗

案情简介

贵州某房地产开发公司（以下简称“大地公司”）因为开发一个综合集贸市场项目，需要向贵州市商业银行借款490万元。为了获得这笔贷款，大地公司把正在建设中的市场一楼部分房屋（建筑面积约4082.4平方米）作为抵押物，和银行签订了《抵押合同》，并到当地登记机关办理了抵押登记，银行也拿到了《他项权利证书》。随后，银行按约定向大地公司发放了490万元贷款。

问题在于，当时法律对“在建房屋”能否抵押并没有明确的规定，很多人担心：房子还没盖好，拿它去抵押贷款，这抵押合同有效吗？万一开发商还不上钱，银行能处置这栋没建完的房子吗？

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，根据《担保法》及其司法解释的规定，以依法获准尚未建造或正在建造的房屋等建筑物抵押，只要当事人办理了抵押登记，人民法院就可以认定抵押有效。本案中，大地公司用于抵押的在建房屋是依法获准建设的，双方自愿签订了抵押合同，并依法办理了登记，银行也实际发放了贷款，因此该《抵押合同》合法有效，受法律保护。

律师解读

第一，法律允许在建房屋作为抵押物。过去传统观念认为，只有已经建好的房子才能抵押，但为了促进房地产开发和融资，司法解释明确把在建房屋的“期待权”纳入了抵押范围，这等于给开发商和银行之间架起了一座合法的融资桥梁。

第二，抵押合同是否有效，关键看两点：一是抵押物必须是依法获准建设的，不能是违法建筑；二是双方必须到登记机关办理抵押登记，光签合同还不够。本案中，大地公司两件事都做到了，所以抵押合同有效。

第三，这种“楼花按揭”模式对购房人也有影响。如果您买了期房，开发商把整栋楼的在建工程抵押给了银行，一旦开发商资金链断裂，银行可能对房屋行使抵押权，购房者的权益就可能受损。因此买房前一定要查清项目是否存在抵押。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到在建工程抵押或期房买卖纠纷，建议您先核实项目的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》等证件是否齐全，以及是否已经办理了在建工程抵押登记。不要轻易支付大额购房款，必要时请律师协助查询抵押情况，避免“钱房两空”。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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