未完工程的承包人能否主张优先受偿工程款

未完工程的承包人能否主张优先受偿工程款

案情简介

某建筑公司（承包人）与某房地产公司（发包人）签订了一份建设工程施工合同，约定由建筑公司承建一栋商业楼。施工过程中，因房地产公司资金链断裂，工程在主体结构完工后被迫停工，成为“未完工程”。建筑公司多次催要已完工部分的工程款，但房地产公司以工程未竣工为由拒绝支付。建筑公司无奈之下诉至法院，要求支付工程款，并主张对该未完工程的优先受偿权。

房地产公司辩称，合同约定的工程尚未竣工，建筑公司无权主张工程款优先受偿。双方争议的焦点在于：未完工程的承包人，是否还能像完工工程一样，对工程折价或拍卖的价款优先受偿？

法院怎么判

法院经审理认为，虽然工程未完工，但建筑公司已经完成了部分施工内容，且该部分工程质量合格。根据《民法典》第807条及相关司法解释，承包人主张工程款优先受偿权，并不以工程整体竣工为前提。只要已完工部分质量合格，且发包人拖欠工程款，承包人就有权对未完工程行使优先受偿权。最终，法院判决房地产公司支付工程款，并确认建筑公司对该未完工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。

律师解读

第一，工程款优先受偿权是法律赋予承包人的一项重要保障，目的是保护建筑工人和材料供应商的利益。很多人误以为只有工程全部完工才能主张这项权利，但法院的判决明确纠正了这一误解。只要承包人完成了部分工程，并且该部分工程质量合格，就可以对未完工程主张优先受偿。实践中，发包人资金断裂导致工程停工的情况很常见，承包人不必等到工程彻底烂尾再维权。

第二，主张优先受偿权要注意期限。根据法律规定，承包人应在发包人应付工程款之日起18个月内行使该权利（注意：民法典实施后，该期限为18个月，原为6个月）。如果超过期限，优先受偿权将丧失，只能作为普通债权主张。因此，承包人在工程停工后，应尽快通过诉讼或仲裁方式主张权利，避免因拖延而失去优先地位。

第三，工程质量合格是前提。如果未完工程存在质量问题，承包人不仅不能主张优先受偿，还可能面临发包人的反索赔。所以，承包人在施工过程中要严格把控质量，并在停工后及时对已完工程进行验收或证据固定，比如拍照、录像、申请第三方鉴定等，以证明工程质量合格。

王德林律师提示：

如果您是承包人，遇到工程中途停工、发包人拖欠工程款的情况，不要轻易放弃。建议立即收集施工合同、工程进度记录、质量验收文件等证据，并尽快委托专业律师介入，通过法律途径主张工程款及优先受偿权。在文山地区，我们处理过多起类似案件，帮助承包人成功追回了工程款。如果您有相关困扰，欢迎咨询，我们将为您提供针对性建议。

来源：《民事审判指导与参考》总第35辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市