地下室高度超过2.2米，是否应计入工程总面积

地下室高度超过2.2米，是否应计入工程总面积

案情简介

某建筑公司（以下称"承包人"）与某房地产公司（以下称"发包人"）签订了一份建设工程施工合同，约定由承包人承建一栋综合楼。工程完工后，双方对工程总建筑面积产生了争议。发包人认为，地下室面积不应计入总建筑面积，因此工程款应相应减少。而承包人则坚持，地下室高度为2.6米，按照国家规定应当计算建筑面积，且合同并未明确排除地下室。双方为此僵持不下，发包人拒绝按原定方案支付工程尾款，承包人遂将发包人诉至法院。

在诉讼过程中，法院委托鉴定机构对工程面积进行了测量。经双方当事人及鉴定机构共同到场，通过图纸计算和实地测量，最终确定讼争工程总建筑面积为10177.96平方米，其中地下室面积约1000平方米。双方对测量过程及数据本身没有异议，争议焦点仅在于地下室是否应计入总面积。

法院怎么判

一审法院经审理后认为，该工程地下室高度为2.6米，超过国家规定的2.2米标准，依法应当计算建筑面积。同时，双方合同中并未约定地下室不计入总面积，故鉴定机构将地下室面积计入总建筑面积符合法律规定和案件实际情况。据此，一审法院判决发包人应按10177.96平方米的总面积支付工程款。发包人不服，提起上诉。

最高人民法院二审审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，发包人关于地下室不应计入总面积的主张没有事实和法律依据，遂判决驳回上诉，维持原判。

律师解读

第一，建筑工程面积的计算应严格依据国家强制性规定。根据《建筑工程建筑面积计算规范》，层高超过2.2米的地下室、半地下室应计算全面积。本案中，地下室高度为2.6米，显然符合计算条件，双方合同无相反约定时，应依法计入。

第二，当事人对合同未明确约定的事项，应参照行业惯例和国家标准处理。本案中，双方在合同中未对地下室面积是否计入作出约定，法院依据国家规定作出认定，符合公平原则。同时，双方在竣工验收后形成的《增加工作量明细确认表》和《减少工作量明细清单》中均未提及地下室面积争议，说明双方在结算时已默认该面积应计入。

第三，发包人提出的"未施工7项工程"问题，因这些项目不在合同约定的施工范围内，且双方在结算清单中均未涉及，法院不予支持。这提醒我们，在工程结算时，所有增减项目都应在书面文件中明确记录，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

建设工程合同纠纷中，面积计算、计价标准等细节问题极易引发争议。建议施工方和发包方在签订合同时，尽量明确约定建筑面积的计算范围、计价方式以及增减项目的处理规则，避免因约定不明导致诉讼。在文山地区，类似纠纷也时有发生，当事人应重视合同条款的严谨性，必要时可委托专业律师参与合同审核和结算谈判。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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