工程延期交房，违约金过高可以要求降低吗

工程延期交房，违约金过高可以要求降低吗

案情简介

某建筑公司（以下简称"建筑公司"）与某房地产公司（以下简称"房产公司"）签订建设工程施工合同，约定由建筑公司承建两栋办公楼。合同约定了工期，并约定若延期交房，建筑公司需按日支付一定比例的违约金。然而，建筑公司在施工过程中，因管理不善等原因，导致B栋办公楼延期交房717天，C1、C2栋办公楼延期交房266天。房产公司因此遭受了巨大的经济损失，包括因无法按时出租房屋而损失的租金收益。双方就违约金问题产生争议，建筑公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，合同约定的违约金是否过高，需要与"造成的损失"进行比较。这里的"造成的损失"不仅包括实际损失，还包括可得利益损失（如租金损失）。本案中，房产公司因延期交房导致的租金损失，经法院计算约为1880万元。而合同约定的违约金加上罚款，总额约为3176万元。法院对比后发现，合同约定的违约金并未"过分"高于房产公司的实际损失（1880万元），因此对建筑公司要求降低违约金的请求不予支持。最终，法院维持了一审判决，建筑公司需按合同约定支付违约金。

律师解读

第一，违约金的核心功能是补偿损失，而非惩罚。根据《民法典》规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加；只有约定的违约金"过分"高于造成的损失时，才可以请求减少。法院判断"过分高于"的标准，通常是违约金超过实际损失的30%以上，但具体由法官根据案情裁量。

第二，可得利益损失（如房屋租金）也属于"造成的损失"的一部分。本案中，法院依据政府权威部门发布的租金行情数据，合理计算了房产公司因延期交房而损失的租金收益。这说明，在建设工程纠纷中，守约方不仅要主张实际损失，还应积极举证可得利益损失，以对抗对方降低违约金的请求。

第三，本案提醒施工方和发包方：合同约定的违约金条款具有法律约束力，不要轻易认为"写高了就能降"。如果施工方想降低违约金，必须提供充分证据证明违约金"过分"高于对方实际损失。反之，发包方应尽量收集和保留因延期导致的各类损失证据，包括租金、经营损失等，以便在诉讼中维护自身权益。

王德林律师提示：

在签订建设工程合同时，建议明确约定工期延误的违约金计算方式，并注意保留施工日志、联系函件等证据，以证明工期延误的原因和天数。如发生纠纷，应及时咨询专业律师，避免因举证不足导致损失无法得到充分赔偿。在文山地区，建设工程纠纷案件也可以通过调解、仲裁等多元方式解决，降低诉讼成本。

来源：《民事审判指导与参考》总第30辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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