工程转让合同和代建合同是分开的还是整体的
工程转让合同和代建合同是分开的还是整体的
案情简介
某房地产公司（以下简称“某公司”）与某建筑公司（以下简称“建筑公司”）在1995年5月9日签订了两份合同：一份是《前期工程转让合同》，另一份是《后续工程代建合同》。根据这两份合同，某公司将某大厦的前期工程转让给建筑公司，并委托建筑公司继续建设该项目。双方约定，工程总价款为2.6亿余元，按每平方米6250元乘以建筑面积41,748.21平方米计算得出。其中，转让价款和代建价款的划分是协商得出的，没有明确的划分标准。
在合同履行过程中，某公司已支付工程款1.88亿余元，占合同约定价款的84.5%。但工程进度却未达到相应比例。经鉴定，已完工程造价仅为1.19亿余元，占整体工程造价的67%至71%左右。双方因此产生争议，某公司认为建筑公司违约，未按约定完成工程进度，而建筑公司则主张某公司未足额付款，双方互不相让，最终对簿公堂。
法院怎么判
最高人民法院经审理认为，本案的核心争议在于哪一方违约。法院指出，认定双方之间是建设工程施工合同关系，而非商品房预售关系。理由是，双方签订合同时，项目转让部分已结清，实际争议的是施工部分，且工程进度与付款额是否相适应是判断违约的关键。法院还强调，《前期工程转让合同》和《后续工程代建合同》密不可分，前者是后者的基础和前提，两份合同的总价款是统一计算得出的。
关于违约问题，法院查明，某公司已付工程款比例高达84.5%（扣除保证金等后实际达93.9%），但建筑公司完成的工程量仅占整体工程造价的67%至71%。即使按建筑公司主张的漏算工程量，完成比例也仅为75%至79%，仍低于付款比例。因此，法院认定建筑公司未将工程款全部用于施工，构成违约，应承担相应责任。
此外，法院驳回了建筑公司关于某公司曾发函承认工程进度达85.7%的主张，认为那只是履行合同过程中的推测，不构成诉讼中的自认，不能作为定案依据。
律师解读
本案是一个典型的多合同建设工程纠纷，涉及两个关键法律点：一是如何认定合同性质，二是如何确定违约责任。
第一，合同性质认定。本案中，法院明确区分了商品房预售关系和建设工程施工关系。如果认定是商品房预售，因某公司未取得预售批准，合同可能无效，这不符合实际履行情况。法院从合同内容、履行过程出发，认定双方是建设工程施工关系，更贴合事实，也保护了交易稳定。这提醒我们，在签订类似合同时，要清晰界定合同类型，避免因性质模糊引发争议。
第二，违约责任认定。法院以工程形象进度与付款额是否相适应为标准，通过两次鉴定确定整体工程造价和已完工程比例，从而判断哪方违约。本案中，建筑公司虽收到近94%的工程款，但只完成约70%的工程量，明显未按约定履行，构成违约。这给施工方敲响警钟：收到工程款后，必须按合同进度施工，否则可能面临赔偿。
第三，自认的效力。法院明确，诉讼中的自认才能约束当事人，履行合同过程中的推测性陈述不构成自认。这提示当事人，在诉讼外沟通时，不必过度担心“说错话”，但诉讼中要谨慎承认不利事实。
王德林律师提示：
建设工程合同纠纷中，建议当事人在签订合同时，明确约定工程进度与付款挂钩的具体标准，并保留好付款凭证和工程进度证据。如果发生争议，及时委托专业律师介入，通过鉴定等方式量化事实。在文山地区，建设工程项目多，类似纠纷频发，建议发包方和施工方都重视合同细节，避免因约定不明或履行不到位引发诉讼。
来源：《民事审判指导与参考》总第28辑，最高人民法院民事审判第一庭编
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议
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