工程款抵房协议未履行，能要求对方支付现金吗

工程款抵房协议未履行，能要求对方支付现金吗

案情简介

某建筑公司（以下简称中建公司）与某商业中心（以下简称世贸中心）签订了多份建设工程施工合同，承建了对方的大型商业大厦项目。工程完工后，经初步核算，世贸中心欠中建公司约5000万元工程款。2001年10月，双方签订了一份“以房抵债”协议，约定先将世贸中心名下三层的写字楼作价4340万元抵给中建公司，另外再支付500万元现金，剩余欠款待审计结束后再用房产抵偿。协议还约定，世贸中心应在半年内为这层房产办好产权证。

然而，世贸中心不仅没有按约办理房产过户，还在2002年3月将这三层写字楼抵押给了银行。中建公司多次催讨无果，只好起诉到法院，要求世贸中心直接支付4240万元工程款，并解除那份以房抵债的合同。世贸中心则辩称，合同有效，是双方真实意思，没有过户是因为中建公司不配合审计，导致欠款数额无法最终确定，主张继续履行合同。

法院怎么判

最高人民法院在二审中认定，世贸中心在签订以房抵债协议后，又将协议中约定的房产抵押给银行，导致其无法按约定履行过户义务。这一行为构成了根本违约，使得双方通过以房抵债解决债务的目的无法实现。因此，法院支持了中建公司的请求，判决解除双方的以房抵债协议，并判令世贸中心向中建公司支付相应的工程欠款4240万元及利息。法院同时指出，虽然双方约定了以房抵债，但该约定并不能完全排除债权人要求债务人直接支付现金的权利，特别是在债务人违约导致协议无法履行的情况下。

律师解读

这个案例告诉我们，建设工程合同纠纷中，“以房抵债”这类协议虽然常见，但风险很高。第一，以房抵债本质上是一种债务清偿方式，如果债务人（开发商）在签订协议后，将房产另作他用（比如抵押给银行），导致无法履行过户，这就构成了根本违约。此时，债权人（施工方）有权要求解除协议，并主张债务人直接以现金方式支付欠款，而不是被动地等待对方履约。第二，实践中，很多施工方以为签了以房抵债协议就“稳了”，但忽略了房产可能被抵押或查封的风险。本案中，法院明确支持了施工方要求现金支付的诉求，这为类似纠纷提供了重要的参考。

王德林律师提示：

在建设工程项目中，如果开发商提出以房产抵工程款，建议在协议中明确约定过户的期限、违约责任，并尽快办理预告登记或网签备案，防止房产被二次处置。如果对方违约，不要犹豫，及时主张解除协议并要求支付现金，避免损失扩大。在文山地区，类似的建设工程欠款纠纷也时有发生，建议施工方在签订合同时就明确约定优先受偿权，并保留好所有结算和催款证据。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市