合作建房协议没办手续，钱还能要回来吗

合作建房协议没办手续，钱还能要回来吗

案情简介

1993年，长春一家房地产公司（以下简称“房开公司”）获得批准，对一处直管公房进行改造，并以行政划拨方式取得土地使用权。随后，房开公司与另一家公司（以下简称“投资公司”）签订协议，约定由投资公司出资改造该项目，建成后部分产权归房开公司，其余归投资公司。但协议签订后，双方既没有办理合作建房审批手续，也没有办理土地使用权变更登记。

工程开工后，投资公司上级部门发现协议存在问题，比如未办土地转让手续、合同条款显失公平，于是停止投资，并向法院起诉，要求解除协议，让房开公司返还投资款、工程款等共计超过1400万元。房开公司则反诉，要求投资公司继续履行合同，并支付拆迁补助费、租金等费用。

法院怎么判

吉林省高级人民法院一审认为，这份合作建房协议本质上是房开公司以土地使用权作为投资，变相转让国有土地使用权，属于土地使用权有偿转让的一种特殊形式。根据法律规定，这类合同必须办理合作建房审批手续和土地使用权变更登记，否则无效。由于三方协议既未办审批，也未办变更登记，违反了法律强制性规定，因此协议无效。法院判决解除协议，在建工程归房开公司所有，房开公司返还投资公司投资款、工程款、前期费用等共计约1448万元，并支付相应利息。最高人民法院二审维持了原判。

律师解读

这个案例讲清楚了一个关键问题：合作建房不是签个协议就行。根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和最高人民法院的司法解释，以划拨方式取得的土地使用权，如果要合作开发，必须经过政府批准，并办理土地使用权出让手续，否则合同很可能被认定无效。一旦合同无效，双方都要返还财产，过错方还要承担损失。

另外，合同无效后，投资方已经投入的资金和工程款，可以要求返还，但利息损失可能只能按过错比例分担。在这个案子中，法院支持了投资款的全额返还，但其他利息损失由投资公司自己承担，因为双方都有过错。

王德林律师提示：

如果您准备参与合作建房或房地产开发，务必在签约前核实土地使用权的性质，如果是划拨取得，必须先补办出让手续、缴纳土地出让金，并办理合作建房审批和变更登记。否则，合同可能无效，投资款可能打水漂。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先咨询专业律师，避免走弯路。

来源：《民事审判指导与参考》总第2辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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