买房后开发商改了设计，多花的钱能找买家要吗

买房后开发商改了设计，多花的钱能找买家要吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2011年，物贸公司作为开发商，将一套期房卖给了某银行扬州分行。双方签了《商品房买卖合同》，约定房屋面积397.9平方米，总价400万元。银行先付380万元，尾款20万元等开发商办完网签和产权证后再付。

合同附件里还加了一条：银行负责协调供电部门，把房屋二层加高1米。开发商按银行要求改了设计，把内楼梯改成外楼梯，二层加高并完工。但后来发现加高后的二层不符合供电部门的安全标准，开发商只好拆掉重建，按原高度恢复，最终交付给银行使用。

2020年，房屋办下产权证，实测面积只有379.72平方米，比合同少了18.18平方米。银行按合同约定（面积误差在10平方米内不退不补，超过部分按单价多退少补），从尾款20万里扣了约8万元，只付了12万。开发商不服，认为银行还应该支付改建和拆除重建的费用21万多元，双方谈不拢，开发商起诉到法院。

法院怎么判

法院认为，本案是商品房销售合同纠纷，不是建设工程合同纠纷，也不是委托代建合同纠纷。开发商和银行之间就是买卖关系，银行提出的个性化改建要求，是双方协商一致的结果，不能改变合同性质。

关于开发商要求银行支付改建费用21万多元，法院认为开发商没有证据证明双方当时就这笔费用由银行承担达成过一致。开发商在房屋交付多年后，直到银行扣减面积误差款时才提出这笔费用，证据不足，法院不予支持。

一审判决驳回开发商的全部诉讼请求，二审维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值，核心问题在于：买房时开发商按你的要求改了设计，多花的钱谁来承担？

法院的判决逻辑很清晰：

一是合同是双方自愿签订的，开发商作为专业市场主体，在同意买家提出的改建要求时，就应该预见到可能产生的风险和费用。如果当时没有明确约定费用由买家承担，那就视为开发商已经把这些成本算进了房价里。

二是开发商事后主张改建费用，必须拿出证据证明双方当时说好了这笔钱由买家出。口头协商对方不认，又没有书面协议，法院不会支持。

三是买家在支付尾款时按合同约定扣减面积误差款，是正当行使合同权利。开发商不能因为自己吃了亏，就反过来要求买家承担额外费用。

王德林律师提示：

买房时如果对房屋有特殊要求，比如改结构、加层高、换材料等，一定要在合同里写清楚两点：一是改建的具体内容和标准，二是改建费用由谁承担、怎么承担。口头约定靠不住，白纸黑字才保险。开发商也别想事后找补，签合同前就要算清楚账，否则只能自己兜底。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签合同前咨询专业律师，把改建费用、面积误差处理等条款写明白，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市