用房屋使用权抵债，能适用“买卖不破租赁”吗

用房屋使用权抵债，能适用“买卖不破租赁”吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，王某欠潘某130万元本金及利息，双方签订了一份“房屋租赁协议”，约定王某将五套门面房（含涉案房屋）租给潘某，租期到2027年，租金直接用潘某的债权抵销，每年折合21.67万元。潘某有权转租。随后，潘某实际使用房屋并转租给他人。

2012年10月，王某将房屋抵押给典当公司。2018年，典当公司将债权转让给钱某。同年，法院因其他案件拍卖涉案房屋，钱某竞拍取得所有权并办理了登记。

2017年，潘某将其中一套房屋转租给赵某，租期到2020年5月，年租金2.2万元。赵某2019年至2020年的租金未交。钱某取得房屋后，要求赵某重新签合同并按年租金3万元交租，赵某拒绝，称已向潘某交租。潘某则主张自己有权继续收租。三方争执不下，钱某起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（淄博市张店区人民法院）认为：潘某与王某的协议具备租赁合同要件，租金以债权折抵并不影响租赁关系成立。潘某实际行使了承租权和转租权，因此适用“买卖不破租赁”原则，潘某有权收取赵某的租金。判决赵某向潘某支付2.2万元。

二审法院（淄博市中级人民法院）认为：潘某与王某的协议名为租赁，实为以房屋使用权抵债，王某不是为了收租金，而是为了还债。这不属于真实的房屋租赁合同，不能适用“买卖不破租赁”原则。钱某通过拍卖取得房屋所有权，有权占有、使用、收益。但潘某与赵某的租赁合同本身合法有效，参照“买卖不破租赁”原则，钱某可以要求继续履行该合同，赵某应向钱某支付剩余租金。改判赵某向钱某支付2.2万元。

律师解读

这个案例的核心问题是：用房屋使用权抵债，能不能享受“买卖不破租赁”的保护？

“买卖不破租赁”的意思是，房子卖了，租客还能继续住，新房东不能赶人。这个规则是为了保护租客，尤其是经济上处于弱势的承租人。但适用这个规则，前提是存在真实的租赁关系——房东收租金，租客付租金。

本案中，潘某和王某的协议虽然叫“租赁协议”，但潘某不用付钱，而是用债权抵债。王某的目的不是收租，而是还债。这本质上是一种债务清偿方式，不是真正的租赁。因此，二审法院认定不适用“买卖不破租赁”原则是正确的。

对普通人来说，要注意以下几点：

一是如果别人用房屋使用权来抵债，不要以为签了“租赁合同”就能高枕无忧。一旦房屋被拍卖或转让，新房东有权收回房屋，你只能找原债务人追债。

二是如果自己是承租人，想享受“买卖不破租赁”的保护，必须确保租赁合同真实、租金支付有据可查，且租赁关系早于抵押或拍卖时间。

三是如果通过拍卖买到有租赁情况的房屋，要仔细核实租赁合同是否真实、租金是否合理。如果发现是“名为租赁、实为抵债”，可以主张不适用“买卖不破租赁”，要求承租人搬离或重新协商租金。

王德林律师提示：

遇到以房屋使用权抵债的情况，建议先咨询律师，确认合同性质。不要以为签了租赁合同就万无一失，一旦房屋被拍卖，你可能既拿不到房，也收不回债。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关合同、付款凭证等材料，当面咨询专业律师，评估风险并制定应对方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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