签了“委托租赁管理”合同，到底是委托还是租赁？房东和运营公司闹纠纷怎么判

签了“委托租赁管理”合同，到底是委托还是租赁？房东和运营公司闹纠纷怎么判

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2010年，李某与一家管理公司签订了《委托租赁管理合同书》，约定李某将自己在武汉的一套酒店公寓委托给管理公司统一对外出租运营。合同期限7年，管理公司每月向李某支付固定金额的基本租金，超出基本租金的增值收益归管理公司所有。2018年合同到期后，双方又签了《补充协议书》，续租至2021年，租金标准为每月3573.83元。

合同履行到2020年，管理公司因不可抗力（疫情）影响经营困难，从2020年1月起只按每月20元的标准向李某支付租金，累计支付了13278.23元。李某认为管理公司违约，起诉要求管理公司支付拖欠的租金32164.47元及违约金，并要求继续履行合同至期满。

法院怎么判

一审法院（武汉市洪山区人民法院）审理后认为：

一是双方签订的合同虽然名称叫“委托租赁管理”，但内容实质是租赁合同。管理公司的主要义务是每月支付固定租金，李某的主要权利是收取固定租金，这符合租赁合同的特征。

二是关于租金减免问题。2020年因不可抗力导致经营困难，法院酌情减免了部分租金：2020年1月23日至4月8日期间租金减半，2020年4月9日至5月31日租金按80%计算，此后租金应全额支付。经核算，管理公司截至2020年9月30日应付租金为2653.56元，已付13278.23元，尚欠13275.3元。

三是关于违约金。虽然不可抗力可以减免部分责任，但不可抗力消失后管理公司仍未足额支付租金，构成违约。合同约定的违约金标准过高，法院酌情按欠付租金的30%计算，即3982.6元。

最终判决：管理公司支付租金13275.3元、违约金3982.6元，并继续按原合同履行至期满。

管理公司不服上诉，二审法院（武汉市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心争议是：业主与商业运营公司签订的“委托租赁管理”合同，到底属于委托合同还是租赁合同？

很多人以为合同名称叫“委托”，就是委托关系，但实际上法院会看合同的具体内容。判断标准主要有四点：

一是看双方权利义务。如果业主的主要义务是提供房屋，主要权利是收取固定租金；运营公司的主要义务是支付固定租金，主要权利是使用房屋或转租获利，那就是租赁合同。如果运营公司只是代为出租，业主承担市场风险，运营公司只收服务费，那才是委托合同。

二是看收益分配。如果运营公司把实际租金全部转交业主，自己只拿固定报酬，是委托合同。如果运营公司向业主支付固定租金，自己赚取转租差价，就是租赁合同。

三是看违约责任。如果合同主要约定逾期支付租金的违约责任，是租赁合同；如果主要约定运营公司因管理不善造成业主损失的赔偿责任，是委托合同。

四是看合同期限。租赁合同一般有明确的租赁年限；委托合同可能只约定处理特定事项，不固定时间。

本案中，管理公司每月向李某支付固定租金，赚取转租差价，违约责任也主要针对逾期付租，所以法院认定是租赁合同。这对业主来说更有利：运营公司不能随意解除合同，即使房屋没租出去，也必须按时付租金。

王德林律师提示：

如果您是购买商业地产后委托运营公司统一管理的业主，签订合同时要注意：一是看清合同名称和内容，如果合同约定运营公司每月支付固定租金，即使房屋空置也要付钱，这对您更有利。二是如果合同约定运营公司只代收租金、按比例收取服务费，您要承担市场风险，运营公司可能随时解除合同。三是遇到不可抗力导致租金纠纷，法院会酌情减免，但不可抗力消失后运营公司仍不付租，可以主张违约金。建议在签订合同时明确约定不可抗力期间的租金处理方式，避免事后扯皮。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合合同具体条款和履行情况判断法律关系，维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市