夫妻一方与自家公司签的租赁合同有效吗

夫妻一方与自家公司签的租赁合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年9月，孙某华、张某真、方某宏、何某平、钟某五人成立了一家信息咨询中心（有限合伙），执行事务合伙人是张某真。这家企业的注册地址是北京市某区某街19号房屋，而这套房屋登记在孙某名下。当时，孙某与孙某华是夫妻关系。

2016年12月1日，孙某与信息咨询中心签订了一份《房屋租赁合同》，约定孙某将19号房屋出租给信息咨询中心，租期从2016年12月1日到2022年1月30日，月租金120元，每两年支付一次租金。合同上显示有孙某签字，也有信息咨询中心加盖的公章。

到了2018年12月和2021年1月，孙某两次向信息咨询中心发出《房租对账及催缴通知单》，但信息咨询中心始终没有交房租。2021年1月30日，孙某发出租赁合同终止通知书，要求对方搬离房屋并迁出注册地址，但信息咨询中心没有履行。孙某于是起诉到法院，要求确认合同有效、对方搬离房屋、变更注册地址，并支付租金和违约金共计79584元。

法院怎么判

北京市平谷区人民法院审理后认为，意思表示真实的民事法律行为才有效。本案中，双方存在特殊关系：孙某是信息咨询中心合伙人孙某华之妻。合伙企业是人合性企业，合伙人之间的相互信任是基础。孙某作为特殊关系人，应当区别于一般合同相对人，对自己房屋的出租行为尽到谨慎注意义务。

法院查明：一是孙某提供的合同仅加盖公章，合同订立时间与公章保管人员的回忆有出入，不能排除合理怀疑。二是合伙人何某平和钟某均表示对租赁合同不知情，孙某华在微信聊天中明确记载合伙企业成立不需要实际办公地点，只需要虚拟注册地点。三是涉案房屋的水电费支付情况也不能证明信息咨询中心实际使用了房屋。

因此，法院认定这份房屋租赁合同不是信息咨询中心的真实意思表示，合同无效。孙某要求腾退房屋、支付租金和违约金的请求被驳回。孙某不服上诉，北京市第三中级人民法院维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：特殊关系人之间签订的合同，如何判断是不是真实意思表示？

法院认为，在人合性强的经营主体（如合伙企业）中，如果发生特殊关系人（如夫妻、亲属）之间的交易，必须严格审查交易过程。具体来说：

一是特殊关系人不能等同于一般第三人。孙某作为合伙人孙某华之妻，在签订合同时却对合伙企业基本情况完全不知情，这明显不合常理。

二是其他合伙人的知情权必须得到保障。本案中，其他合伙人对租赁合同完全不知情，说明孙某华作为合伙人，没有尽到保障其他合伙人权益的义务。

三是合同的实际履行情况是重要判断依据。信息咨询中心没有实际使用房屋，也没有将相关费用纳入企业经营成本，这些都不符合正常租赁关系。

简单说，如果夫妻一方与另一方担任合伙人的企业签订合同，其他合伙人不知情，合同又没有实际履行，法院很可能认定合同无效。

王德林律师提示：

如果您是企业的合伙人或股东，与自己的企业签订合同，一定要注意以下几点：一是确保其他合伙人或股东知情并同意，最好有书面记录。二是合同内容要真实合理，价格要符合市场行情。三是合同签订后要实际履行，保留好付款、使用等证据。否则，合同可能被认定为无效，您的权益无法得到保障。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议提前咨询专业律师，避免因合同效力问题造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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