租客提前退租，房东不同意，合同僵局怎么破

租客提前退租，房东不同意，合同僵局怎么破

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年5月，梁某明将一套商铺出租给刘某和王某玲，用于经营婚纱摄影。租赁期限为3年，从2019年8月10日到2022年8月9日，租金每年一付。前两年，刘某和王某玲都按时交了租金。到了2021年6月5日，刘某和王某玲突然发短信给梁某明，说不再租了，并搬离了商铺。梁某明不同意解除合同，要求他们继续履行合同，支付第三年的租金1.1万元，并主张违约金7.02万元。刘某和王某玲则认为，合同已经实际解除，他们不应再承担租金。

法院怎么判

一审法院（安徽省定远县人民法院）认为：刘某和王某玲作为违约方，不享有合同解除权。梁某明要求继续履行合同，法院支持，判决刘某和王某玲支付第三年租金1.1万元。但梁某明主张的违约金，因他未选择解除合同且未遭受实际损失，法院不予支持。

二审法院（安徽省滁州市中级人民法院）改判：一是解除租赁合同，解除时间以一审庭审时间（2021年9月10日）为准。二是刘某和王某玲作为违约方，应赔偿梁某明的损失。法院综合考虑剩余租期、另行出租时间、租金差价及过错程度，酌定赔偿标准为4个月租金，加上已欠的1个月租金，合计46250元。梁某明要求继续履行合同的主张被驳回。

律师解读

这个案例的核心是“合同僵局”问题。所谓合同僵局，就是一方想继续履行合同，另一方坚决不干，双方僵持不下，谁也动不了。这种情况在长期合同（比如房屋租赁）中很常见。

过去，很多人认为只有守约方才能解除合同，违约方没有这个权利。但本案二审法院给出了不同的思路：当合同陷入僵局，继续履行对违约方显失公平，且违约方并非恶意违约时，法院可以判决解除合同。这样做的好处有三点：

一是避免资源浪费。商铺长期空置，既不能产生租金收益，也浪费了社会资源。解除合同后，房东可以重新出租，租客也能摆脱负担。

二是符合公平原则。如果租客已经搬离，房东却坚持要租客继续付租金，这相当于让租客为闲置的房屋买单，对租客不公平。

三是保护守约方利益。法院不会让违约方“白退租”，而是要求违约方赔偿损失。本案中，法院判赔4个月租金，就是为了弥补房东在重新出租期间的空置损失。

需要特别注意的是，法院允许违约方解除合同是有严格条件的：一是违约方不能是恶意违约（比如故意不交租、恶意破坏房屋）；二是合同确实无法继续履行或继续履行成本过高；三是必须由违约方向法院或仲裁机构提出申请，不能单方面通知解除。

王德林律师提示：

一是如果你是租客，因经营困难等原因需要提前退租，不要直接搬走或发个短信了事。正确的做法是：先与房东协商，争取达成一致；如果协商不成，可以向法院起诉，请求解除合同并承担合理的赔偿。擅自搬离可能被认定为违约，法院会判你赔偿房东的损失。

二是如果你是房东，遇到租客提前退租，不要一味坚持“继续履行合同”。如果租客已经搬离，合同陷入僵局，法院很可能判决解除合同，你只能主张赔偿损失。此时，你应当尽快将房屋重新出租，减少损失，否则法院可能认定你“未采取合理措施减少损失”，对扩大的损失不予支持。

三是无论你是房东还是租客，签订合同时要明确约定解除条件和违约责任。比如，可以约定“任何一方提前解除合同，需提前X个月通知，并支付X个月租金作为违约金”，这样可以避免事后扯皮。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定应对方案，避免因操作不当造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市