买房付款晚了几天，卖家能要20%违约金吗

买房付款晚了几天，卖家能要20%违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年8月，李某琳与张某倩、孙某慈签订了一份二手房买卖合同，约定李某琳先付50元首付款，剩余950元首付款应在2020年8月1日前付清，后续房款通过银行按揭每月还款。合同还约定，任何一方违约，需按房屋总评估价的20%支付违约金。

合同签订当天，李某琳支付了50元首付款。剩余950元首付款，李某琳从2019年1月到2021年8月，分五次陆续付清，比合同约定的时间晚了约一年。在此期间，李某琳也按月将房贷还款转到了张某倩指定的账户，张某倩从未提出过异议。

2021年6月，张某倩突然说，因为房子用的是她的公积金贷款，李某琳的按揭办不下来，要求李某琳一次性还清剩余房款。李某琳表示没有能力一次性还清。双方因此产生矛盾。2021年8月，张某军的哥哥张某军找人换了房子的门锁，李某琳发现后报警。随后，李某琳起诉要求解除合同、返还已付购房款206196元及利息。张某倩和孙某慈则反诉，要求李某琳支付违约金100元。

法院怎么判

河南省焦作市山阳区人民法院审理后认为：双方都同意解除合同，法院予以支持。合同解除后，张某倩、孙某慈应返还李某琳已支付的购房款207850.13元。但因李某琳已实际使用房屋，所以不支持其利息损失。

对于张某倩、孙某慈要求李某琳支付违约金的请求，法院认为：李某琳虽然晚于约定时间付清首付款，但在诉讼前已经足额支付，只是时间上有延迟，不属于严重违约。而且，张某倩在长达一年的时间里从未对付款时间提出异议，实际上已经默认了李某琳的付款方式。因此，法院驳回了张某倩、孙某慈的违约金请求。

判决后，双方均未上诉，判决生效。

律师解读

这个案例的核心问题是：合同约定和实际履行不一致时，长期不吭声的一方，还能不能拿合同里的违约责任条款来追究对方违约？

法院给出了明确的答案：不能。理由是：

一是，合同不可能穷尽所有情况，双方在履行中可能通过实际行为达成新的合意。如果一方长期未对另一方的履行方式提出异议，就说明他默认了这种变化，双方实际上已经用行动修改了合同约定。

二是，如果允许一方在对方已经按新方式履行完毕后，再回头追究违约责任，就违背了诚实信用原则。对方基于你的沉默，已经合理信赖这种履行方式是被接受的，你不能事后反悔。

三是，本案中，李某琳晚付首付款，但张某倩从未提出异议，直到双方因其他问题闹翻，才拿这个说事。法院认为，张某倩的行为已经表明她接受了李某琳的付款时间，不能再以合同原文追究违约金。

王德林律师提示：

这个案例对普通人有两点重要启示：

一是，如果你作为买家，付款时间比合同约定晚了，但卖家一直没提意见，你不用担心他事后突然要违约金。只要你的延迟不构成根本违约（比如长期不付、恶意拖欠），法院会保护你的合理信赖。

二是，如果你作为卖家，发现买家付款时间不对，一定要及时提出异议，最好书面通知对方，要求按合同履行。如果长期不吭声，法律上可能被认定为默认，以后再想追究违约责任就很难了。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，保留好付款记录、聊天记录等证据，避免因沉默而丧失权利。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市