买房后房子被法院判给别人，差价损失谁来赔

买房后房子被法院判给别人，差价损失谁来赔

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

苏某险从建设公司购买了一套位于重庆涪陵的房屋，面积262.74平方米，总价22065元。双方在2011年1月30日签订了正式的房屋买卖合同，苏某险当天付清了全款，第二天就办理了房屋过户登记。

问题出在这套房的来源上。建设公司之前通过法院执行程序，从房地产公司那里抵债获得了包括这套房在内的一批商业用房。但后来法院发现，2017年作出的执行裁定书存在笔误，把不该包含在内的这套房也列了进去。2014年，法院作出补正裁定，将这套房从抵债房屋中扣除。

更麻烦的是，房地产公司（后更名为Y公司）早在2004年就把这套房卖给了张某国。张某国通过诉讼，法院在2019年判决Y公司必须把房子过户给他。2019年8月5日，这套房最终过户到了张某国名下，苏某险的产权被撤销。

苏某险起诉要求解除合同，建设公司退还购房款，并赔偿房屋差价损失。经司法评估，这套房在2019年8月的市场价值为1061150元，减去购房款22065元，差价损失为839435元。

法院怎么判

一审法院（重庆市涪陵区人民法院）认为：双方签订的房屋买卖合同有效。由于房子被法院判给了别人，合同目的无法实现，应当解除合同。建设公司作为卖方，应当退还购房款。同时，从2011年买房到2019年房子被转走，房价已经大幅上涨，苏某险即使拿回购房款，也买不到同等价值的房子了。这个差价损失839435元，只能由建设公司赔偿。

二审法院（重庆市第三中级人民法院）维持原判。法院特别指出：建设公司在执行和解协议中明确知道这套房不在抵债范围内，却仍然将其出售，存在明显过错。即使法院执行裁定有笔误，也不能成为建设公司免责的理由。

律师解读

这个案例对普通购房者有几点重要启示：

一是房屋差价损失可以主张赔偿。很多人以为，合同解除后只要退回购房款就行了。但法律保护的是守约方的"期待利益"——也就是如果合同正常履行，你能获得的利益。房价上涨带来的增值部分，属于典型的期待利益损失。根据《民法典》第584条，违约方应当赔偿包括期待利益在内的全部损失。

二是卖方的过错程度影响赔偿范围。本案中，建设公司明知房屋不在抵债范围内仍出售，法院认定其具有主观过错。即使法院执行裁定存在错误，也不能免除卖方的违约责任。因为违约责任是"绝对责任"，只要存在违约行为，就要承担相应责任，与第三方是否有过错无关。

三是买房前要核实房屋的产权状况。本案中的"一房二卖"虽然由法院执行错误引发，但根源在于房屋存在权利瑕疵。普通购房者很难完全避免这类风险，但可以通过查询不动产登记信息、要求卖方提供产权证明等方式降低风险。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买二手房或抵债房时，一定要核实房屋是否存在权利纠纷。如果发现卖方无法正常交付房屋或办理过户，要及时主张权利。本案中苏某险虽然最终获得了差价赔偿，但经历了长达数年的诉讼，时间和精力成本都很高。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订合同前委托律师进行尽职调查，或者在合同中明确约定违约责任条款，以便在发生纠纷时更好地维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市