买了房子，能要求卖家分割土地证并单独办证吗

买了房子，能要求卖家分割土地证并单独办证吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1993年，肖某取得一块集体土地的使用权并建房。后来，郑某对房屋进行改造，约定建成后分给肖某一套房和一个门面，其余归郑某所有。郑某缴纳土地款，将土地性质转为国有出让，土地使用权证面积126平方米，肖某占三分之一（42平方米），郑某占三分之二（84平方米）。

2007年，冯某与郑某签订《卖房合同》，购买该楼五楼一套126平方米的住房。合同约定，郑某负责为冯某办理房产证原件及土地使用权证复印件。之后，郑某为冯某办了房产证，登记在冯某妻子叶某华名下。2008年，叶某华、郑某、肖某等人签订《房屋土地使用面积分配协议》，约定肖某占42平方米，郑某占28平方米，四楼、五楼、六楼各占18.7平方米。国有土地证原件由郑某保管。后来，叶某华和冯某起诉，要求郑某分割土地使用权证并办理不动产权证。

法院怎么判

一审法院认为，双方在合同中明确约定只办土地使用权证复印件，叶某华和冯某同意签订合同，是对自身权利的处分，因此驳回了他们的诉讼请求。

叶某华和冯某不服，提起上诉。二审法院湖南省永州市中级人民法院审理后认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条的规定，房屋转让时，房屋占用范围内的建设用地使用权必须一并转让。虽然合同约定只办土地使用权证复印件，但这一约定违反了法律强制性规定和房地产交易习惯。因此，二审法院判决：郑某在收到判决之日起三十日内，将土地使用权证中的18.7平方米分割至叶某华名下，并办理不动产登记证，肖某予以协助。

律师解读

这个案例的核心问题是：买了房子，能不能要求卖家把房子占用的土地也一起过户，并办一个单独的土地证？答案是：可以。这背后有一个重要的法律原则叫“房地一体”。

“房地一体”的意思是，房屋所有权和土地使用权是绑在一起的，不能分开处理。具体来说，有两点：

一是静态上，房屋的所有权人和土地的使用权人必须是同一个人。比如你买了房子，土地证上的名字也应该是你，不能是别人。

二是动态上，房屋和土地必须一起转让、抵押。如果你只卖房子不卖土地，或者只抵押土地不抵押房子，法律会强制要求两者一起变动。这就是常说的“房随地走，地随房走”。

在本案中，虽然合同只约定办土地证复印件，但法律强制要求房屋和土地必须一起转让。所以，卖家郑某必须把房子占用的18.7平方米土地分割出来，过户给买家叶某华。这个原则是法律规定的，即使合同里写了相反的内容，也不能违反。

需要注意的是，“房地一体”规则是管理性强制规定，目的是减少纠纷、保护交易安全。如果当事人违反了这个规则，法律会纠正，但不会直接认定合同无效。比如，有人把房子和土地分别抵押给不同的人，法律会要求把两者视为一并抵押，按顺序清偿。

王德林律师提示：

买房时，一定要确认房屋和土地是否一起过户。如果合同只约定办房产证，没提土地证，或者只给土地证复印件，这很可能违反法律规定。建议在签订买卖合同时，明确要求卖家办理房屋所有权和土地使用权的一并过户登记。如果卖家拒绝，可以依据“房地一体”原则向法院起诉，要求强制过户。

在文山地区，如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，确保自己的权益不受损害。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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