借名买房，实际出资人能否直接要求卖家过户

借名买房，实际出资人能否直接要求卖家过户

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，曹某勇因拆迁获得一套安置房的购买资格，但他无力购买。于是，曹某勇与薛某峰签订了房屋买卖合同，约定薛某峰代付购房款247万余元，并额外支付20万元转让费。合同签订后，薛某峰的母亲支付了全部购房款，曹某勇也收到了20万元转让费。房屋交付后，实际由薛某峰的妹妹薛某洁装修并居住。2015年薛某洁留学回国后，取得了北京市购房资格。但薛某峰在签订合同时没有购房资格。

2016年，曹某勇以薛某峰无购房资格为由起诉解除合同。诉讼中，薛某洁作为第三人加入，主张自己才是实际购房人，要求曹某勇直接将房屋过户给自己。此前，薛某洁已另案起诉薛某峰，法院生效判决确认两人之间就涉案房屋存在委托合同关系。

法院怎么判

一审法院认为，薛某洁与薛某峰的委托关系是在曹某勇起诉后才形成的，且从未向曹某勇披露过，因此该委托关系对曹某勇没有约束力。合同相对方是曹某勇和薛某峰，薛某峰没有购房资格，合同无法继续履行，判决解除合同，驳回薛某洁的请求。

二审法院改判。法院认为，生效判决已确认薛某洁与薛某峰存在委托关系，结合薛某洁的出入境记录、房屋实际居住情况等，可以认定薛某洁是实际购房人。薛某峰因无购房资格无法履行委托义务，此时薛某洁作为委托人，有权行使法律规定的“介入权”，直接要求曹某勇履行过户义务。而且，合同履行过程中曹某勇对房屋可能存在其他实际购买人是有预期的，不存在如果知道薛某洁是实际购房人就不会签合同的情形。最终，二审法院判决曹某勇协助薛某洁办理房屋过户手续。

律师解读

本案的核心是“委托人介入权”在房屋买卖中的适用。简单说，就是当一个人（委托人）委托另一个人（受托人）以自己的名义去跟第三方签合同，如果受托人因为第三方的原因无法向委托人履行义务，委托人就可以直接向第三方主张权利，要求第三方直接对自己履行合同。

适用这个权利，需要满足几个条件：

一是委托合同和房屋买卖合同都必须有效。本案中，薛某洁与薛某峰的委托关系已被生效判决确认有效，曹某勇与薛某峰的房屋买卖合同也不违反法律强制性规定，属于有效合同。

二是受托人是以自己的名义与第三方签约，且第三方不知道委托人的存在。本案中，薛某峰与曹某勇签约时，没有告知薛某洁的存在，曹某勇也不知道薛某洁是实际购房人，这符合“间接代理”的情形。

三是受托人无法履行义务，必须是因为第三方的原因。本案一审时，薛某峰没有购房资格，合同无法履行是受托人自身原因，所以一审不支持介入权。但二审期间，薛某峰取得了购房资格，此时合同无法履行的原因就不再是受托人自身的问题了，法院才适用了介入权。

四是受托人需要向委托人披露第三方。本案中，薛某洁通过参加诉讼的方式知道了曹某勇的存在，这可以视为受托人完成了披露义务。

五是第三方如果知道委托人存在就不会签合同的情况不适用。本案中，房屋买卖合同对买方身份没有特殊限制，曹某勇向薛某洁履行过户义务也没有增加履约成本，所以不适用这个例外。

王德林律师提示：

借名买房风险较大，实际出资人可能面临名义购房人擅自处分房屋、因债务导致房屋被查封、无法取得购房资格等风险。如果确实需要借名买房，建议做到以下几点：一是签订书面的委托合同或借名协议，明确双方权利义务；二是保留好所有付款凭证、聊天记录、通话录音等证据；三是尽量实际居住使用房屋，形成占有事实；四是及时关注名义购房人的购房资格变化，一旦具备条件立即要求过户。如果名义购房人违约，实际出资人可以依据法律规定的“委托人介入权”，直接要求卖家履行过户义务，但前提是必须满足上述各项条件。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因诉讼时效或证据不足导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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