以房抵债买的房子，能对抗施工方的优先受偿权吗

以房抵债买的房子，能对抗施工方的优先受偿权吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年，赵某清向任某华、熊某银借款，并约定用其房地产开发公司开发的公寓项目作为担保。后来，赵某清还不上钱，双方在2015年签订协议，把项目里的90套房子以“商品房买卖”的形式备案到任某华、熊某银指定的陈某荣名下，作为抵债。这90套房子的买卖合同价格只是备案价，不是实际成交价。

在此期间，承建该公寓项目的建筑安装工程公司因为开发商欠付工程款，已经向法院起诉，并获得了对项目工程价款的优先受偿权。之后，陈某荣陆续释放、销售了部分房屋，最终剩下30套房子仍备案在其名下。2018年，开发商将这30套房子实际交付给了陈某荣。2020年，开发商进入破产清算程序。施工方要求将这30套房子也纳入破产财产，用于清偿工程款。陈某荣不同意，认为自己是这30套房子的合法买受人，应当优先于施工方获得房屋。双方因此发生纠纷，诉至法院。

法院怎么判

法院经审理后认为，陈某荣取得这30套房子，是基于“以房抵债”的行为。这个行为的本质，是开发商用房子来偿还之前的借款，属于一种债务履行方式。而施工方对项目工程享有的优先受偿权，是法律明确规定的，优先于普通债权和抵押权。

法律对消费者购房人有特殊保护，即如果购房人是用于居住，且名下无其他住房，支付了超过50%的房款，那么即使房屋被查封或存在其他债权，购房人的权利也可以排除执行。但本案中，陈某荣一次性购买90套房子，明显不是用于个人居住的消费行为，不适用消费者购房人的特殊保护规定。

因此，法院认定，陈某荣基于“以房抵债”取得的房屋，不能对抗施工方的工程价款优先受偿权。最终判决陈某荣协助开发商办理这30套房子的网签备案注销手续。陈某荣不服，提起上诉，二审法院维持了原判。

律师解读

这个案例的核心问题在于：通过“以房抵债”方式获得的房屋，其权利到底有多大？能否对抗其他更优先的债权？

简单来说，法律对不同“买房人”的保护力度是不一样的，主要分为三个层次：

一是消费者购房人（最优先）。 如果你买房子是为了自己住，并且符合以下三个条件：在法院查封前就签了合法有效的买卖合同、所购房屋用于居住且你名下没有其他用于居住的房屋、已经支付了超过50%的房款。那么，你的权利可以优先于施工方的工程款、银行的抵押权等。这是法律基于保护生存权的考虑。

二是建设工程价款优先受偿权（次优先）。 施工方为盖房子付出了劳动和材料，法律为了保护他们的利益，规定工程款债权优先于银行的抵押权和其他普通债权。这个权利仅次于消费者购房人的权利。

三是以房抵债的债权人（普通债权）。 如果你是通过“以房抵债”的方式获得房屋，比如对方欠你钱，用房子来抵债。在房子没有过户到你名下之前，你享有的只是一个要求对方履行协议、交付房屋的债权请求权。这个权利不能对抗施工方的优先受偿权，也不能对抗银行的抵押权。

本案中，陈某荣虽然拿到了房子，但因为他的权利性质是“以房抵债”，且不属于消费者购房人，所以当开发商破产时，他的权利只能排在施工方之后，最终房子被收回用于清偿工程款。

王德林律师提示：

“以房抵债”看似是一条快速解决债务的捷径，但其中隐藏着巨大的法律风险。尤其是在开发商资金链紧张、项目存在工程款纠纷或银行抵押的情况下，通过“以房抵债”获得的房屋，很可能因为存在更优先的权利而无法最终取得所有权。

如果您遇到类似情况，建议注意以下几点：

一是务必核实房屋是否存在抵押、查封或工程款纠纷等权利瑕疵。可以通过不动产登记中心查询房屋的权属状态。

二是尽量将“以房抵债”协议落实为正式的房屋买卖合同，并尽快办理网签备案和过户登记。只有完成过户，您才能获得完整的所有权。

三是如果对方是房地产开发企业，要特别警惕其是否已经资不抵债或濒临破产。一旦企业破产，您的“以房抵债”权利很可能无法对抗施工方、抵押权人等更优先的债权人。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估风险后再做决定，避免“钱房两空”。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市