买房时发现房子有抵押记录，还能顺利过户吗

买房时发现房子有抵押记录，还能顺利过户吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

1996年，陆某购买了一套房屋，并在某银行福田支行办理了按揭贷款，银行于同年6月24日办理了房屋抵押登记。后来，银行与陆某、物业公司因贷款合同纠纷打官司，法院判决终止贷款合同，银行对拍卖或变卖该房屋所得价款享有优先受偿权。

1998年，法院将物业公司名下的436套房屋（包括陆某那套）作价抵债给房屋开发总公司。2004年，国土部门确认该房屋已变更栋号，并办理了初始登记，权利人为房地产开发公司。

2004年9月，惠某鑫与房地产开发公司、投资发展公司签订认购书和房屋买卖合同，买下了这套房屋。惠某鑫付清了全部房款，并从2004年10月起入住使用。但当他要求办理房屋所有权转移登记时，发现不动产登记中心显示该房屋存在抵押记录，需要先注销抵押才能办理过户。银行则坚持自己享有抵押权，不同意注销。

惠某鑫起诉到法院，要求开发商协助办理过户。银行作为第三人，主张抵押权依然有效，应驳回惠某鑫的请求。

法院怎么判

一审法院认为，根据不动产登记中心的复函，办理产权登记的前提是注销抵押登记，而抵押权尚未实现，惠某鑫也不愿意自己掏钱涂销抵押，所以不具备办理过户的条件，驳回了惠某鑫的诉讼请求。

惠某鑫不服，上诉到深圳市中级人民法院。二审法院同样认为登记机关已明确房屋设有抵押，维持了一审判决。

惠某鑫申请再审，广东省高级人民法院再审后推翻了原判。再审法院认为：

一是抵押权必须依法登记才能生效。根据当时施行的《担保法》和后来的《物权法》，房屋抵押权的设立以办理不动产抵押登记为生效要件。本案中，虽然行政机关出具函件说存在抵押记录，但函件本身不具有登记效力。从不动产查询信息来看，涉案房屋并无抵押登记。正因如此，银行在申请执行生效判决时遇到障碍，无法实现抵押权。

二是行政机关的书面确认不能代替法定登记。不动产抵押权公示必须依法定方式进行，行政机关的复函不具有公示效力。一、二审法院依据复函认定存在抵押权，是对登记制度的误读。

三是抵押权登记要件应贯穿始终。虽然银行曾办理过抵押登记，但涉案房屋在后续开发中整体经过了抵债、重新出让、预售等环节，法律关系已发生根本改变。在公开市场上信赖登记购买该房屋的买受人应得到优先保护。

最终，广东省高级人民法院判决：房地产开发公司、投资发展公司应在判决生效之日起十五日内，协助将房屋所有权转移登记至惠某鑫名下。

律师解读

这个案例的核心问题是：房屋的抵押权登记已经消失，但行政机关说还有抵押记录，银行也主张抵押权，购房人还能不能顺利过户？

法院的判决告诉我们一个关键原则：不动产抵押权以登记为生效要件。也就是说，抵押权必须在不动产登记簿上正式登记，才能产生法律效力。行政机关的书面函件、历史记录等，都不能代替法定的登记。如果登记簿上没有抵押登记，即使银行曾经办过抵押，也不能再主张抵押权。

对于普通购房者来说，这个案例有两点重要启示：

一是买房前一定要查询不动产登记簿，确认房屋是否存在有效的抵押登记。如果登记簿上没有抵押记录，即使有历史纠纷，也可以放心交易。

二是如果遇到类似情况，不要轻易放弃。本案中惠某鑫经过一审、二审败诉，最终通过再审才胜诉。法律保护善意购房人的权益，只要购房人已经付清房款并实际入住，法院会优先保护购房人的利益。

王德林律师提示：

购买二手房或一手房时，务必在签订合同前到不动产登记中心查询房屋的登记状态，确认是否存在抵押、查封等权利限制。如果发现历史抵押记录但登记簿上已无记录，可以要求卖方出具相关说明，并在合同中明确约定卖方应配合办理过户。一旦发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，律师会帮助分析案件情况，制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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