买房贷款放款晚了，算不算违约

买房贷款放款晚了，算不算违约

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年8月，曹某榕把一套房子以90万元卖给蔡某。双方签了《存量房买卖合同》，约定：蔡某先付定金和部分房款，剩下的68万元通过银行贷款支付。合同还约定，曹某榕要在2020年9月20日前办完房屋解押手续，蔡某要在贷款审批通过后配合办理抵押登记。2020年9月17日，曹某榕把房子过户给了蔡某。2020年10月13日，蔡某和银行签了贷款合同。2020年10月19日，蔡某和银行把抵押登记资料交给了不动产登记中心。2020年11月17日，银行放款。曹某榕认为，从2020年9月6日到11月17日，蔡某拖延了贷款手续，导致放款晚了，要求蔡某支付违约金31950元和律师费5000元。蔡某不同意，说放款晚是银行审批流程的问题，不是自己的错。

法院怎么判

一审法院认为，蔡某在2020年10月13日签了贷款合同后，按合同约定应在3个工作日内（即2020年10月16日前）提交抵押登记资料，但实际是10月19日才提交，逾期2天，构成违约。法院判决蔡某支付违约金70元（按贷款市场报价利率四倍计算）和律师费5000元。曹某榕不服，上诉要求从2020年9月20日起算违约金。二审法院驳回上诉，维持原判。法院认为，从过户到签贷款合同这段时间属于合理准备期，不算违约；只有提交资料晚了2天才是违约。

律师解读

这个案子对普通买房人和卖房人都有实际参考价值。核心问题有两个：

一是买卖双方的合同义务怎么划分。在二手房买卖中，卖房人的主要义务是配合办理解押和过户手续。一旦房子过户到买房人名下，卖房人的核心义务就基本完成了。剩下的贷款审批、抵押登记、银行放款等环节，主要是买房人的付款义务。卖房人只能按合同约定催促买房人，但无法直接控制银行或不动产登记中心的流程。

二是银行放款时间延长，买房人要不要担责。法院的裁判逻辑是：要看延迟的原因是否在买房人的控制范围内。如果是因为银行内部审批慢、政策调整等买房人无法控制的因素，买房人一般不承担违约责任。但如果买房人自己拖延了提交资料、签合同等环节，就要承担相应责任。本案中，蔡某提交抵押登记资料晚了2天，属于自身原因，所以被判了少量违约金。

王德林律师提示：

买卖二手房时，合同里关于贷款和过户的时间节点要写清楚，尤其是“合理期限”这种模糊表述，容易引发争议。买房人要注意：签了贷款合同后，尽快配合银行和中介提交抵押登记资料，保留好所有沟通记录（微信、短信、邮件等），证明自己没有故意拖延。卖房人要注意：如果买房人贷款放款晚了，先看合同有没有约定具体时间，再看延迟原因是不是买房人自身造成的。如果只是银行审批慢，一般不能追究买房人违约责任。建议在合同中明确约定“因银行或登记机构原因导致的延迟，不视为违约”，避免后续扯皮。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以咨询专业律师，结合当地银行和不动产登记中心的实际操作流程，判断是否构成违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市