农村房屋卖给外村人后又转回本村人，合同有效吗

农村房屋卖给外村人后又转回本村人，合同有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

张某友是北京市密云区某村村民，在村里有一套宅院。2004年1月，张某友把房子卖给了闫某，但闫某不是本村人，也没有北京市农村户口。2006年，闫某和妻子唐某梅对房子进行了修缮。2020年，闫某和唐某梅又把房子卖给了同村的雷某清。

张某友认为，闫某和唐某梅不是本村集体经济组织成员，没有资格买农村宅基地上的房子，而且这套房子是自己唯一的宅基地，所以起诉到法院，要求确认2004年的买卖合同无效，并让闫某和唐某梅返还房屋和院子。

法院怎么判

北京市密云区人民法院审理后认为：

一是张某友把房子卖给闫某，闫某、唐某梅又把房子转卖给了雷某清，最终宅基地使用权回到了本村集体经济组织内部。虽然张某友和闫某之间的交易违反了《土地管理法》的相关规定，但起诉时房子已经转到了本村村民雷某清名下。雷某清有资格购买本村的宅基地，而且是善意购买、支付了合理价格。因此，前手交易的违法状态因为后手交易而消除，不宜直接认定张某友和闫某的买卖合同无效。

二是民事活动要遵循自愿、诚实信用原则。张某友和闫某之间的合同，以及闫某、唐某梅和雷某清之间的合同，都是双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫或恶意串通损害他人利益的情形，双方也按合同履行了义务。所以，前后两手房屋买卖协议都是合法有效的，张某友要求返还房屋的请求不成立。

法院最终判决：驳回张某友的诉讼请求。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

农村房屋和宅基地是连在一起的，宅基地具有社会保障性质，只能在本村集体经济组织成员之间流转，禁止卖给外村人或城镇居民。但在连环买卖中，如果房子最终回到了本村人手里，情况就不同了。

本案的关键在于：虽然前手买受人（闫某）不是本村人，但后手买受人（雷某清）是本村人，宅基地最终在集体内部流转，没有违反法律禁止性规定，也没有损害村集体利益。法院从整体交易的角度考虑，认定前后两手合同都有效，保护了交易安全和善意第三人的权益。

王德林律师提示：

农村房屋买卖要特别注意买受人的身份资格。如果您是农村房屋的出卖人，卖房前要确认买家是否为本村集体经济组织成员，否则合同可能被认定无效。如果您是买受人，即使不是本村人，如果房子最终转回本村人手里，前手合同的效力也可能被法院认可。但无论如何，建议在交易前咨询专业律师，避免后续纠纷。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师获取具体法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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